内容提要: 在网络环境下，传统著作权法中为个人目的使用作品属于著作权限制的原则开始动摇。网络环境下对待私人复制的态度应以利益平衡原则为指导，在原则上将其纳入合理使用范畴时，给予一定限制。网络环境下私人复制及相关行为应区分不同情况确定其行为性质。为更好地调整因私人复制产生的社会关系，我国应利用《著作权法》第三次修改的大好时机对相关问题进行修改和完善。
复制权是自世界上第一部著作权法诞生以来受各国著作权法保护的最重要的一种著作财产权（注：考察著作权的英文“copyright”可知，其最初主要涉及对复制行为的保护。）。随着复制和传播技术的进步，特别是当代信息网络技术的发展，复制权的范围也得到了前所未有的扩张。著作权法律制度的发展以著作权的扩张为鲜明特色，实际上是以复制权内容的不断延伸为核心的。甚至可以认为，“值得复制的就是值得保护的”。与此同时，著作权法作为平衡著作权人和社会公众利益的知识产权法，其始终追求在充分保障著作权人利益的前提下促进思想、知识和信息的共享、传播和利用，因而对著作权的限制也成为著作权法律制度发展的另外一道风景线。复制权保护与复制权限制的对立统一在很大程度上凸显了著作权法的平衡精神。私人复制作为著作权法中使用作品的一种极为普遍的形式，由于其牵涉到错综复杂的利益关系，特别是私人利益与公共利益之间的平衡等重大问题，而成为当代著作权立法、理论和实践中一个颇富争议和备受关注的重要话题。正如张今教授在《版权法中私人复制问题研究——从印刷机到互联网》一书中指出的：“基于私人复制行为的普遍性和复制权的基础地位，私人复制涉及版权理论的核心并且几乎触及版权法所有的制度，是一个隐蔽而又复杂的问题”。[1]（P2）在我国《著作权法》第三次修订工作拉开序幕之际，私人复制及其相关行为如何规范，也是颇具现实意义的问题。本文不揣疏浅，以网络环境下的私人复制问题为考察视角，对私人复制著作权问题进行初步研究。
一、网络环境下私人复制在著作权法中的定位
（一）私人复制的概念、特点及其与技术发展的关系
私人复制是基于私人或者说个人使用的目的，复制他人作品的行为。在著作权法语境下讨论私人复制问题，显然是针对复制他人享有著作权作品的行为。私人复制的“私人”性质，决定了其具有以下显著特点：一是复制的目的具有非商业性、非营利性。当然，在著作权法中具有非商业性的复制行为并非仅限于私人复制。不过，非商业性确实是判断是否为私人复制的重要条件。二是复制在数量上通常是少量的，因为私人复制以满足个人或者其家庭范围内对作品的需要为限。这两个特点也决定了在一般情况下，私人复制不会对著作权人利益产生实质性损害，构成不受著作权人专有权控制、限制的合理使用行为。
然而，技术的发展会引起法律制度的变革，著作权法律制度本身作为技术特别是印刷传播技术发展的产物，其每一次变革都深受技术特别是传播作品技术发展的影响。与技术发展的轨迹和复制权的变革相适应，私人复制作为复制形式之一，在技术发展不同阶段对著作权人的影响大为不同，其相应的法律地位也不同。具体言之，在模拟时代，或者说传统著作权法时代，一般认为私人复制属于典型的合理使用范畴。技术的发展则打破了著作权法原有的利益平衡关系，随着录音录像技术的发展，利用录音录像设备方便而廉价地复制作品的行为变得日益普遍，以致在20世纪60年代以来德国一些国家开始针对私人录制行为征收私人复制补偿金，以补偿因为私人录制行为给著作权人利益造成的损失。也就是说，在电子时代，私人复制合法性问题已经被提出。20世纪90年代以来的数字和网络技术的迅猛发展则使得复制的技术特点、表现形式和方式出现了前所未有的巨大变革，私人复制更加普遍，对著作权人利益的影响也变得前所未有。如果不加以规范，将严重损害著作权人的利益。欧盟《信息社会的著作权和相关权利绿皮书》即指出：“基于目前的技术可以对私人复制的技术加以监控、制止或者限制，故而应对私人复制的合法性进行审查。”[2]
（二）网络环境下的私人复制及其在著作权法中的基本定位
在网络环境下，著作权保护和限制的基本原理和规则仍然适用。从本质上讲，它不过是改变了作品存在、传播和使用的方式。仅以复制权为例，网络环境下在继续强调充分保护著作权人复制权的同时，同样应重视对复制权的限制，这尤其体现于在特定情况下使用受著作权保护的数字化作品，可以不经著作权人同意，也无需向其支付报酬的合理使用。其中，私人复制仍然是复制权限制中最为重要的内容之一。网络环境下之所以仍然需要对私人复制“网开一面”，是因为在很多情况下用户也需要享受网络技术进步带来的分享知识和信息的利益，而以法律限制私人复制自由的成本很高。
网络环境下的私人复制在著作权法中的基本定位，除了上述仍然作为合理使用行为看待以外，就是将其视为受复制权严格限制的行为，针对私人复制的不同情况进行不同的规范。从用户的角度看，一般都会主张这类私人复制属于合理使用。2006年英国公共政策研究所发表的《公共创新：数字时代的知识产权》报告甚至主张增设“私人复制权”，以保护苹果公司的iPod和其他MP3使用者的权利。[3]不过，将私人复制视为使用者的一种权利，而不是对著作权中复制权的限制，是值得慎重考虑的。像德国《著作权法》就明确排除了赋予私人复制权的做法。在其2007年修订中，还特别强调了被复制的原件应系未采取防止复制保护装置的作品，以与著作权人采取的技术措施或者禁止私人复制的措施相适应。从著作权人的角度看，则一般会主张对网络环境下私人复制应严格限制，甚至取消作为合理使用对待。实际上，早在20世纪90年代初信息网络刚刚兴起之际，私人复制作为传统的合理使用形式就受到挑战，这也使得传统著作权法中建立的为个人目的使用作品属于著作权限制内容的制度开始动摇。这一点，在有关国际研讨中也引起了重视。例如，在世界知识产权组织1993年召开的哈佛会议上，鲍姆嘉即认为，《保护文学艺术作品伯尔尼公约》（下称《伯尔尼公约》）并没有明确承认个人使用或者内部使用本身可以作为例外。在未获得著作权人许可而进行的个人使用或者内部使用，只有在满足《伯尔尼公约》第9条第2款规定的所有要求时才被允许。“个人使用豁免”这一概念是在学者使用纸张做记录的时代发展起来的，在现在继续使用这一概念将使第9条规定的保障变得毫无意义。[4]（P486）该观点很清楚地表明了对网络环境下私人复制仍然作为传统著作权法中权利限制和例外而难以保障著作权人利益的担忧。
笔者认为，上述担忧不是没有道理的。主要原因在于：第一，在网络环境中复制的商业性与非商业性的分野显得更加模糊。在传统著作权法中，私人复制的非商业性目的相对容易区分，在很多情况下商业性利用与非商业性利用成为是否构成合理使用的重要分水岭，当然也可以用于评判某种复制行为是否可能为私人复制。在网络环境下，复制的低成本和大规模化，使得作品有可能成为众多使用者使用的替代品的危险，商业性使用与非商业性使用的界限也不再那么明晰。第二，网络环境下不受限制的私人复制很可能对著作权人利益造成实质性损害，如果不对私人复制行为予以规制，将造成著作权法在网络环境下的利益失衡，不利于著作权人的利益在网络环境下受到充分而有效的保护。
基于此，对于网络环境下私人复制行为，在赋予其合理使用基本定位的同时，应给予相应的限制，此即学术界所言的“反限制”。无疑，“三步检验法”是基本的原则和规范。除此之外，还应当特别明确网络环境中的私人复制的合法性应以被复制、传播的作品的合法性为基本前提，明确这一点对于公平、合理地规范作品著作权法律关系，充分保障著作权人利益，以及在网络空间重构著作权法的利益平衡机制具有非常重要的意义。鉴于这一问题的重要性，笔者在后面还将予以探讨。
（三）规制包括网络环境下的私人复制的理论基础
从法理上探讨规制私人复制问题的视角很多，笔者在此拟以利益平衡为指针，分析著作权法调整私人复制问题的基本思路。从法学原理看，利益平衡是任何法律追求的价值目标，它既是一种立法原则，也是一种司法原则。以民法而论，一切法律关系都归结为利益关系，当事人为自己设定、受让权利，不过是将其作为实现利益的工具。[5]在法律层面上，利益平衡是指通过法律的权威来协调各方面冲突因素，使相关各方的利益在共存和相容的基础上达到合理的优化状态。[6]17－18在本质上，利益平衡是利益主体根据一定的原则和方式对利益进行选择、衡量的过程，而与这一过程相伴随的，是不同利益主体间的利益冲突。这种冲突的解决难以通过利益主体自身来调和，而需要借助于法律的制度安排加以解决。[7]（P12）
著作权法当然也不例外，甚至可以说更具有代表性。这是由于著作权法的立法宗旨即既要充分保护著作权人的利益，以激励优秀作品的创作，也要保障社会公众对受保护作品的必要的接近，以确保基于作品的思想、知识和信息的广泛传播和利用，促进国家科学文化事业的发展与繁荣所决定的。换言之，著作权法律制度的基点和核心是建构著作权人利益与公众利益平衡的机制。事实上，这一点无论是在国际立法还是司法实践中都得到了充分肯定。例如，专门规范网络环境下著作权保护的《世界知识产权组织版权条约》（WCT）和《世界知识产权组织表演与录音制品条约》（WPPT）在序言部分就有规定。在司法实践中，很多著作权判例也反映了上述利益平衡思想。例如，在Computer Assocs．Int＇l Inc．v．Altai Inc．案件中，法院指出：著作权法力图建立一种精妙的平衡，即既要保护作者的创作热情以激励其创作，也要适当限制著作权保护之内容，以免过于垄断作品而妨碍作品的利用。[8]在Feist Publ’s，Inc．v．Rural Tel．Serv．Co．案中，法院认为：在著作权保护中，需要确保作者对其原创表达的专有权利，但也应鼓励其他人自由地获取来自于作品的思想和信息。[9]
上述著作权法中的利益平衡机制，不仅可以从法理学的角度加以理解，而且可以从经济学的视角加以认识。从著作权法经济学角度看，本质上著作权法关注的是在鼓励作者创作所需要的报酬和在消除负重损失中社会所失去的利益之间的平衡，[10]（P3）即对创作作品激励的增加因应由于著作权保护而失去对这些作品传播与使用损失方面的成本间的平衡。为了在经济功能上适当发挥作用，著作权法必须在赋予作者的著作权和用户接近作品之间达成平衡。[7]（P391）在经济学上，赋予著作权人对作品的专有权利与保障公众合理接近作品的法律机制是经济而有效地分配著作权客体这一知识产品稀缺资源的模式。经济学上受著作权保护的作品首先是一种公共产品，这种公共产品本身具有非竞争性和非排他性。作者为了实现其作品的经济和社会价值，需要将其推向市场，但在不受法律保护的前提下很容易被擅自复制和剽窃，从而导致智力资源枯竭的危险。因此，即使是从经济学的角度看，赋予作品以著作权也具有充分的合理性。但另一方面，作品作为公共产品，广大公众对其也有合法的需求，为了最大化地提高作品的利用效率，实现著作权法促进知识传播和学习的社会目标，著作权法制度设计必须保障公众合理接近受保护的作品。在著作权法的激励机制与合理接近的对价之间，利益平衡成为一个根本的适用原则。由此可见，无论是在法理学上还是在经济学层面，在著作权法中建构专有权利保护与权利限制对立统一机制和利益平衡机制，始终是著作权法的基本价值构造。
以上述理论透视著作权法中如何对待私人复制这一行为，关键是给予私人复制以合理定位，平衡私人复制引起的著作权人与作品的消费者等之间的利益关系。一般而言，无非是将其纳入受复制权控制的领域或者纳入合理使用范畴。如前所述，即使是在网络环境下，也应将其纳入合理使用范畴。笔者认为，这可从以下几方面加以理解：第一，私人复制是个人利用作品学习知识、获得信息、启迪思想的重要形式和手段，将其纳入不受著作权人控制、不付报酬的合理使用范围，体现了著作权法对公共利益的保障。从著作权法的理论看，促进知识和学习、保障公众对作品的适当接近、增进民主文化等是著作权法需要确保的重要的公共利益。为保障这种公共利益，需要合理调整围绕作品而产生的利益关系，赋予公众在一定的情况下合理使用的自由就是一种基本的制度设计。在信息产权意义上，赋予私人复制等使用作品的行为以合理使用体现了法律以临时限制信息流动的形式，追求更大程度的广泛传播信息从而促进知识传播和文化繁荣的目的，为著作权人针对信息传播中的公共利益提供了利益平衡的手段，[11]确认了包含在著作权中的思想或者信息对于社会的根本利益的作用。从微观经济学的角度看，合理使用制度则可以看成是制度安排下的特定智力作品创作者和不特定作品使用者之间就信息资源分配所进行的交换。[12]建立私人复制合理使用制度，公众获得的直接的公共利益体现为便利地从原创的作品中获得思想和表达。实际上，有关私人复制的案例也反映了这一观点。例如，在著名的Sony Corp of American v．Universal City Studios案中，法院指出：应当鼓励创造性作品和提供报酬，但是私人激励最终必须服务于促进文学、音乐和其他艺术更广泛的公共接近。[13]第二，从私人复制行为的特点和法律规范的可操作性方面看，赋予私人复制以合理使用定位也具有合理性。私人复制具有分散性、广泛性和隐秘性，如果将其纳入受著作权人复制权控制的范畴，在事实上难以做到。
不过，在网络环境下，私人复制作为合理使用一种方式并不是没有条件限制的（注：根据《伯尔尼公约》第9条规定，复制行为应不与作品正常利用相冲突，也不得不合理地损害作者的合法利益。）。这种限制的根本目的是为了确保不至于因为私人复制行为在网络空间的利用而严重损害著作权人的利益。私人复制合理使用的“反限制”，深刻地体现了上述著作权法的利益平衡精神。对此，下面在分析网络环境下私人复制及相关行为时还将论及。
二、网络环境下私人复制及相关行为
网络环境下私人复制仍然是限制著作权的主要形式之一。网络环境下出于非商业性目的的私人复制极为普遍。但这些行为中由于被复制作品性质、复制目的和方式等不同而表现出一定的复杂性。
（一）网上浏览以及浏览后打印复制件
认识网上浏览行为的性质，可以先从计算机屏幕展示行为的性质讨论入手。对此，国际上曾对此进行过深入讨论。在20世纪80年代后半期，世界知识产权组织和联合国教科文组织曾联合召开过一系列专家委员会议，讨论不同类型作品的著作权问题，其中印刷文字政府专家委员会即提出了电子存储和在屏幕上展示的法律原则，认为复制权应包括在计算机系统中存储文字作品和图形作品。[4]（P140－141）不过，后来的示范法条款并没有明确展示之复制性质。在伯尔尼议定书委员会上世界知识产权组织国际局的报告提到了明确规定公开展示权的观点。
在网络空间，浏览如同模拟空间人们阅读购买或者借阅的图书、报刊一样，是用户利用计算机网络分享知识和信息的基本形式之一，是获取知识和信息的基本途径，也是人们上网的重要目的。所谓网上浏览，是将数字化作品调入终端计算机的内存并通过显示器在屏幕上显示出来。通常是通过自己客户端的浏览器或下载软件将作品从开放的服务器上以文件形式存储到自己的随机存储器中浏览。浏览本身并未使数字化作品永久地固定于计算机终端的存储设备上，而只是通过用户点击作品的链接，在用户计算机随机存储器中暂时复制一份。在传统著作权法中，人们接触公开的知识与信息是不受著作权限制的，因为增进知识和学问是著作权法需要实现的重要公共利益目标，也是繁荣民族文化、促进文化进步的保障。网络中浏览有点类似于模拟环境下阅读作品，其不同之处则在于浏览会伴随着复制行为，以及进一步的可能的传播行为，因为浏览时屏幕将自动下载到缓冲区中，具有临时复制的性质。
在网络空间，尽管为个人学习、研究目的浏览势必涉及对受著作权保护作品的复制问题，但由于其牵涉网络发展与普及，将其纳入著作权控制的范围也存在一定的困难。正如有学者认为，非商业性或者非营利性的数字浏览可归属于著作权人的许可范围，是一种合理使用。[14]（P329）这一观点的合理性在于，在著作权人对上网的作品没有采取技术措施的情况下，任何人通过正常的上网方式可以获得其作品，并进行浏览，应推论为著作权人的默示许可。这一推论符合网络的开放性和人们有权分享技术进步带来福利的基本人权理念。同时，原则上浏览者除非知道网上作品包含了著作权信息，否则不应受到侵权的指控。在司法实践中，这一点也是肯定的。例如，在1999年王蒙等六作家诉北京在线著作权侵权纠纷中，法院认定被告侵权的理由是擅自上载他人作品，而不是因为浏览网上信息而造成侵犯他人著作权。又如，在法国Parkerv．Yahoo案中，法院认为：Parker将其作品置于开放的网络中免费向公众提供，而没有采取限制浏览等措施，这意味着其默示许可用户通过网络浏览其内容，并为实现浏览的目的而进行附带性复制。[15]（P24）当然，浏览的合理性并不意味着其不受任何限制。不受任何限制的浏览可能损及著作权人的利益，因为它会使著作权人完全丧失控制用户在网络环境下浏览自己作品的权利。换言之，自由浏览网上作品应符合合理使用宗旨，以合理使用为目的，这应是其基本的法律要求。
不过，著作权人为某种目的而对放置在网络中的作品设置了浏览限制则另当别论。例如有的作品只能浏览梗概，详细内容需要在付费后才能获取全文。实际上，在商业性数据库中，权利人控制用户浏览是其基本的赢利模式。在这种情况下，用户不得以获取信息自由作为免费浏览的合法理由。另外，如前所述，浏览应符合合理使用原则。如果浏览会对作品发行市场造成不当影响，则权利人有权采取措施予以限制或者实行有偿浏览制度。
浏览本身不是复制，也不产生作品的复制件，与浏览以及浏览后的打印行为相关的是从计算机系统输出受保护的作品是否属于复制。在很多情况下，用户在浏览作品后为保存备份供下次学习、研究之用会执行打印程序，以获得被浏览作品的复制件。浏览后的打印行为确实符合复制的特征。其是否符合合理使用的标准，需要从被浏览作品的法律性质（如是否非法传播的作品）、打印的数量和用途（如是个人学习等目的使用还是向他人提供）等方面加以考虑。
南充市房地产开发经营管理实施细则
四川省南充市人民政府
第14号南充市房地产开发经营管理实施细则
现公布《南充市房地产开发经营管理实施细则》，自2005年9月1日起施行。
市长：杜光辉
二○○五年六月十四日
南充市房地产开发经营管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，维护房地产市场秩序，促进和保障房地产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规的有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 房地产开发企业在我市从事城市房地产开发经营活动和我市有关行政管理部门对房地产经营活动实施监督管理，适用本细则。
第三条 本细则所称城市房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权，进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售（包括预售、现售）、出租商品房的行为。
本细则所称房地产开发企业，是指依法设立，具有企业法人资格的专营或主营房地产开发经营业务的经济实体。
本细则所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。建设以小区建设为主，严格限制零星项目建设。
零星项目建设的控制标准，由开发项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门制定。
第五条 南充市建设行政主管部门负责全市城市房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本细则。县级以上人民政府计划、土地、规划、工商、物价、房产等行政主管部门，依照有关法律、行政法规的规定，参与与房地产开发经营有关的管理工作。
第六条 房地产开发资质的申办、换证、变更等事项，除必须遵守本实施细则外，还必须遵守《行政许可法》等有关法律法规的规定。
第二章 房地产开发企业
第七条 房地产开发企业的开发资质证书是房地产开发企业进入房地产开发市场的唯一合法凭证，未取得开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。严禁无证开发、越级开发、挂靠开发等违规行为，严禁一次性开发。设立房地产开发企业必须具备以下条件：
1、有自己的名称和组织机构；
2、有固定的经营场所；
3、有符合国家规定的注册资本；
4、有足够的专业技术人员；
5、法律、行政法规规定的其它条件。
设立房地产开发企业，可向市、县（市、区）建设行政主管部门提出申请，经市建设局初审合格后再报省建设厅审批。申请设立房地产开发企业应提交以下资料：
1、设立房地产开发企业申请；
2、房地产开发企业资质申报表及申报软件；
3、工商营业执照；
4、落实的开发项目或国有土地使用权证书（该土地性质必须是房地产开发用地）；
5、企业注册资本验资报告（原件）；
6、经营场所证明；
7、企业章程；
8、企业法人证明（董事会决议及身份证复印件，审查原件）；
9、企业人员花名册、劳动合同（经劳动行政主管部门签章）；
10、企业工程管理制度、经营管理制度、财务管理制度；
11、有技术职称人员资格证明书复印件、身份证复印件（审查原件）；
12、可行性研究分析报告；
13、当地建设行政主管部门同意设立开发企业的报告等资料。
取得企业法人营业执照和资质证书的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。
第八条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
新设立的房地产开发企业，给予暂定资质，条件不得低于四级资质标准。
企业临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数；“与房屋建筑面积相当的房地产开发投资额”的折算标准和折算办法，由省建设行政主管部门确定。
第九条 房地产开发企业的资质实行分级审批。一级资质由省建设行政主管部门初审，建设部审批发证；其它等级资质由南充市建设局初审，省建设行政主管部门审批发证。
第十条 房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
（一）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承担房地产开发项目。
（二）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积在２５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（三）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在１５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、公共建筑、基础设施建设项目的开发建设，并可在全省范围内承担房地产开发经营业务。
（四）四级资质的房地产开发企业可承担建筑面积在５万平方米以下的住宅小区，以及与其投资能力相当的工业、商业、基础设施项目的开发建设，只可在企业注册地承担房地产开发经营业务。
（五）暂定资质房地产开发企业，按暂定相应资质等级可承担的业务范围承担房地产开发经营业务。
（六）新成立房地产开发企业取得暂定资质后可承担业务范围：设市（地级）城市新设立的注册资金不低于800万元的企业，按三级资质的业务范围承担业务；县级新设立的注册资金不低于500万元的企业，按四级资质企业的业务范围承担业务。暂定资质的开发企业可承担的业务范围，在其《暂定资质证书》副本中加以标注。
（七）省外二级和二级以下资质（含暂定资质等级）的房地产开发企业到我市从事房地产开发经营，按项目属地管理的原则和设立新企业的要求，向项目所在地的建设行政主管部门申请房地产开发资质。
第十一条 非我市辖区内注册的一级企业及省内其它地（市）州的二级、三级房地产开发企业到我市从事房地产开发经营业务，必须到房地产开发行政主管部门南充市建设局申请资质核验和登记备案。一个项目一个申请，经备案后，方能在我市行政辖区内从事房地产开发经营业务，并接受项目所在地建设行政主管部门的监督管理。申请备案应提交如下资料：
1、法定代表人身份证；资质证书正、副本；企业法人营业执照正、副本；法人代码证；企业管理人员和技术人员职称证书（均审查原件后，留复印件）。
2、开发项目中标通知书或土地拍卖中标通知书（土地权属证书）、企业职工花名册、外出开发核准申请、项目可行性分析报告、项目保证金所存银行资金证明（保证金不低于项目总投资的20%）、验资报告。
国外和港、澳、台地区经济组织或者个人来本省从事房地产开发经营活动，应当按照国家规定办理有关手续。
第十二条 房地产开发企业实行年度考核制，考核内容严格按照建设部77号令《房地产开发资质管理规定》等国家有关文件执行，考核办法由南充市建设局每年根据实际情况另行制定。
考核结果分为合格与不合格。考核合格的保留原资质等级；达到上一级资质条件，企业申请升级的予以升级；考核不合格的由原资质审批部门予以暂定或降级或者注销资质证书；对于企业条件不符合原定资质标准或者有不良经营行为需要整改的企业给予暂定资质，不准承接新业务,待整改合格后重新核定资质等级，整改不合格的予以降级或注销资质证书。
第十三条 资质证书由国务院建设行政部门统一制作，任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖。企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
新设立企业的暂定资质证书有效期1年。建设行政主管部门可以视企业经营情况延长暂定资质证书有效期，但延长期限不得超过2年；自领取暂定资质证书之日起1年内无开发项目的，暂定资质证书有效期不得延长。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15天内，到原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业变更名称、法人代表、注册资本、经济性质和主要管理、技术负责人等，应在工商行政管理部门办理变更登记后30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十五条 房地产开发企业应按照省建设行政主管部门和统计主管部门的要求，定期向建设行政主管部门和统计主管部门报送资料和统计报表。
第三章 房地产开发建设
第十六条 市、县人民政府建设行政主管部门根据土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划和市场需求，会同同级计划、规划、土地、消防、房管等有关行政主管部门，编制辖区内的房地产开发建设年度计划，报同级人民政府批准。
市、县人民政府建设行政主管部门应当建立房地产开发项目库，为房地产开发企业选择房地产开发项目服务。
第十七条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十八条 房地产开发企业申请开发项目应持开发资质证书、意向性开发项目可行性研究报告、项目资本金的银行证明（不得低于项目总投资的35%）、拆迁安置方案、物业管理方案等材料向建设行政主管部门提交项目论证报告。
第十九条 建设行政主管部门会同规划等部门对开发企业提交的意向性开发项目进行论证，根据论证结果，填发《房地产开发项目建设条件意见书》。并就以下几方面提出书面意见，以作为土地出让或划拨的依据之一。这些意见均将载入房地产开发项目建设条件意见书中，房地产开发企业应按照《房地产开发项目建设条件意见书》规定的内容进行开发建设：
1、房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
2、城市规划设计条件；
3、基础设施和公共设施的建设要求；
4、基础设施建成后产权界定；
5、项目拆迁补偿、安置要求；
6、建设质量等级要求；
7、有关税费的解缴要求；
8、其他需要提出的建设条件。
没有取得《房地产开发项目建设条件意见书》的房地产开发企业，国土部门不得为其办理土地出让手续，计划部门不得为其办理项目立项手续。
第二十条 房地产开发企业在获得房地产开发项目之日起5日内，必须到市、县人民政府建设行政主管部门领取《房地产开发建设项目手册》。房地产开发企业在项目建设过程中必须将主要事项如实记录在《房地产开发建设项目手册》中，报项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门备案。项目所在地市、县人民政府建设行政主管部门应当对《房地产开发建设项目手册》记录的内容进行检查备案,作为项目管理和资质管理的依据。
第二十一条 房地产开发项目应当建立资本金制度。市、县人民政府建设行政主管部门应当加强对项目资本金投入、使用的监督。资本金占项目总投资（不包括取得土地使用权价款）的比例，除经济适用房外，所有的开发项目均不得低于35%（项目资本金制度另行制定）。
第二十二条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下，后地上的原则实施。
第二十三条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同预定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力、政府有关部门的行为、动工开发必需的前期工作等原因造成动工延迟的除外。
第二十四条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规和建筑工程质量安全标准、建筑工程勘察、设计、施工技术规范的规定以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第二十五条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防施工、监理等有关部门或者单位进行竣工验收，并将质量情况向县级以上建设行政主管部门备案。
第二十六条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，由房地产开发企业提出申请，建设行政主管部门依照下列内容进行综合验收备案：
1、城市规划设计条件的落实情况；
2、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
3、单项工程质量验收情况；
4、拆迁安置方案的落实情况；
5、物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实施分期开发的，可以分期验收。
县（市）内的房地产开发项目由县（市）建设行政主管部门验收备案；三区建设行政主管部门负责其行政辖区内区属企业开发项目的验收备案；市建设局负责市属开发企业及外来企业开发项目的验收备案。
第二十七条 房地产开发项目经竣工验收合格并向县级以上建设行政主管部门备案后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目经综合验收合格，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，未经质量备案的不得交付使用。市、县人民政府房地产管理部门不得办理房屋权属登记。
第四章 房地产经营
第二十八条 转让房地产开发项目，必须符合下列条件：
（一）转让人持有建设、计划、规划、土地、房屋等管理部门批准项目的有关文件；
（二）转让人已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书或者建成房屋的房屋所有权证；
（三）转让人已经支付全部应当缴纳的前期税费；
（四）转让人已经完成房屋开发投资总额（不含土地使用权出让金）的25%以上，或者成片开发土地已经形成工业用地或者其他建设用地条件；
（五）受让人具备相应的房地产开发资质；
（六）受让人具备项目剩余投资额35%以上的项目资本金；
（七）法律法规规定的其它条件。
第二十九条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更手续办理完毕之日起30天内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地的市（州）、县人民政府房地产开发主管部门备案。受让人领取《房地产开发建设项目手册》。
第三十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人、受让人应当联合书面通知被拆迁人。
转让房地产开发项目时，转让人已经预售商品房的，预购人和项目受让人应当向原核发《商品房预售许可证》的房地产管理部门办理商品房预售变更登记。并自签定项目转让合同之日起，停止预售商品房并公示项目转让情况；受让人未换领《商品房预售许可证》的，不得预售商品房。预售人应自批准转让之日起十五日内书面告知预购人。预购人在被告知之日起三十日内，有权解除商品房买卖合同，收回已付购房款及其利息，预售人应当在解除合同之日起十五日内到原合同登记备案部门办理注销手续；预购人愿意继续履行商品房买卖合同，或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转移给项目受让人。
转让的房地产开发项目已经设定抵押权的，应当书面通知抵押权人和受让人；抵押权人不同意转让的，不得转让该房地产开发项目。当事人另有书面约定的，从其约定。
第三十一条 房地产开发企业进行联合建设房地产开发项目的，应当将联合建设的事项记录在《房地产开发建设项目手册》中，并于具有法律效力的联建文件生效之日起10天内，送联建项目所在地的市、县人民政府建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不得假借项目联建，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目。
第三十二条 房地产开发企业预售商品房，应当取得商品房预售许可证。
第三十三条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）建设行政主管部门出具的工程进度证明和质量监督机构出具的质量
检验证明；
（二）《城市商品房预售管理办法》规定的其他资料。
第三十四条 房地产开发企业在办理预售许可证时按下列程序办理：
1、预售商品房应向建设行政主管部门申请工程进度认定和质检部门的分部工程质量检验证明；
2、建设行政主管部门应自接到房地产开发企业申请之日起10日内，组织工程质量监督机构到工程施工现场进行查勘，核实已完成的开发工作量，出具工程进度证明；
3、房地产开发企业凭工程进度证明和质量检验证明到房地产管理部门申办预售许可证。房地产管理部门查验预售商品房项目的各项证件、资料的合法性，对证件齐全符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》。
住宅小区的商品房预售，《商品房预售许可证》可按组团或幢号分期发放，并明确预售房屋具体幢号，企业不得擅自扩大预售许可范围；单体项目的商品房预售，《商品房预售许可证》一次发放。
第三十五条 房地产开发企业预售已经抵押的商品房，必须征得抵押权人书面同意并书面告知购买人；抵押权人不同意的，房地产开发企业不得预售。严禁房地产开发企业将已经预售的商品房进行抵押。
第三十六条 以划拨方式取得土地使用权，在未办理有关土地出让手续和交付全部土地使用权出让金以前，不得进行房地产开发，已经开发的不得进行销（预）售。
第三十七条 经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定供应对象和价格，具有保障性质的政策性商品住房。
房地产开发企业从事经济适用住房建设、交易，各级政府建设行政主管部门对其实施管理，按建设部《经济适用住房管理办法》执行。
第三十八条 房地产开发企业、房地产中介服务机构不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。
房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，视同房地产开发企业在商品房销售合同中预定的合同要约条款。
房地产开发企业、房地产中介服务机构不履行预售商品房广告和印发的宣传资料中所明示的事项，应当承担违约责任。
第三十九条 房地产开发企业预售商品房时，应当向购买人出示《商品房预售许可证》。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
预售商品房的房地产开发企业，必须与银行签订监督使用预售资金的协议，并按规定接受建设行政主管部门和银行的监督管理，确保预售资金用于该商品房的建设（商品房预售款监督管理办法另行制定）。
第四十条 商品房销售应当按套（单元）或套内建筑面积计价，当事人双方应当签订书面买卖合同。合同应当载明商品房的建筑面积、使用面积、公摊面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等。
房地产开发企业销售商品房的面积，必须符合国家关于房产测量、建筑面积计算和分摊的规定。
商品房销售应当采用国家推行的商品房卖买合同示范文本。
第四十一条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第四十二条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业应当在签订商品房销售合同时，向购买人提供商品房质量保证书；在商品房交付使用时，向购买人提供商品房使用说明书。
商品房质量保证书应当列明建设行政主管部门备案的工程质量情况、保修范围、保修期和保修单位等内容。商品房质量保证书内容涉及的标准不得低于国家规定，不得违反商品房买卖合同的约定。
房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品房购买人应当按照商品房使用说明书的要求使用商品房。
凡工程保修期内的分部分项工程的投诉均属各级建设行政主管部门的受理范围，超过保修期的项目或工程由房屋产权单位或房管部门负责受理。
保修期内，由房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第四十四条 商品房交付使用后，购买人认为主体质量不合格的，可以向原工程质量备案的建设行政主管部门申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第四十五条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权证书和房屋所有权证书，并提供必要的证明文件。
第四十六条 房地产开发企业出租商品房及其管理，按省人民政府的有关规定执行。
第五章 法律责任
第四十七条 违反本细则规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第四十八条 违反本细则规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市、县人民政府建设行政主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十九条 房地产开发企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质证书或者资质年检中弄虚作假的；
（二）伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书的；
第五十条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大质量事故的，原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第五十一条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和不参加年度考核或者不按规定报送有关资料和统计报表的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处在1万元以上2万元以下的罚款。
第五十二条 房地产开发企业擅自改变房地产开发项目中涉及公共安全和公共利益的内容，可能侵害购买人、第三人或者社会公共利益的，处工程总造价0.5%---2%的罚款。
第五十三条 违反本细则规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市、县人民政府建设行政主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处罚款。经验收不合格的，依照本细则第五十二条的规定处理。
前款罚款按照以下规定执行：
（一）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在15万平方米以上的，处25万元以上30万元以下的罚款；
（二）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在10万平方米以上不足15万平方米的，处20万元以上25万元以下的罚款；
（三）片区开发或者单体工程项目，总建筑面积在5万平方米以上不足10万平方米的，处15万元以上20万元以下的罚款；
（四）单体工程项目，建筑面积在5万平方米以下的，处10万元以上15万元以下的罚款。
第五十四条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由县级以上人民政府工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十五条 违反本细则规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第五十六条 违反本细则规定，未取得商品房预售许可证擅自预售商品房的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令停止预售，补办手续，没收违法所得，可以并处已收取预付款1%以下的罚款。
违反本细则规定，未经抵押权人书面同意且未书面通知购买人，将已经抵押的商品房进行预售的，其预售行为无效，由市、县人民政府建设行政主管部门责令退还预付款本息。
第五十七条 违反本细则规定，在商品房销售时，不向购买人提供商品房质量保证书和商品房使用说明的，由市、县人民政府建设行政主管部门责令限期提供，可处1万元以上2万元以下的罚款。
第五十八条 国家机关及其工作人员在房地产开发经营管理中，有下列情形之一的，由有管辖权的国家机关根据情节轻重，责令限期改正、给予批评教育或进行行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反本细则规定，未达到资质条件而批准资质等级的；
（二）超过法定审批时间，符合条件而不审批的；
（三）违反规划、土地、园林、消防等法律、法规规定，擅自批准建设的；
（四）不具备商品房预售条件，批准预售的；
（五）不具备抵押条件，批准抵押的；
（六）不符合房地产开发项目转让条件，批准转让的；
（七）滥用职权，随意处罚当事人的；
（八）以权谋私、贪污受贿的；
（九）违法向房地产开发企业收取费用的；
（十）强制或者变相强制房地产开发企业参加评比达标、赞助和展销等活动的；
（十一）有其他违法违纪行为的；
有前款第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）情形的，其批准行为无效。
第六章 附 则
第五十九条 各市、县人民政府可根据本细则制定实施办法。
第六十条 城市规划区以外国有土地上的房地产开发经营及管理，参照本细则执行。
第六十一条 本细则由南充市建设局负责解释。
第六十二条 本《细则》自二○○五年九月一日起施行。
