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鞍山市农业信用担保中心贷款担保管理暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-16 18:58:13  浏览:8161   来源:法律资料网
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鞍山市农业信用担保中心贷款担保管理暂行办法

辽宁省鞍山市财政局


鞍山市农业信用担保中心贷款担保管理暂行办法


第一章 总则
第一条 为加速推进我市现代农业和社会主义新农村建设,切实解决涉农企业及个人“贷款难、担保难”的问题,根据《中华人民共和国担保法》及政府会议纪要精神的有关规定,特制定本办法。
第二条 本办法所称贷款担保,是指鞍山市农业信用担保中心(简称“农信中心”)以保证的方式为本市涉农企业及个人向金融机构申请贷款提供担保的行为。
第三条 本办法遵循《中华人民共和国担保法》的规定,实行“平等、自愿、公平、诚实、信用”的原则,通过科学的风险管理机制,在合理分担风险的前提下,保障合同当事人各方的合法权益。
第二章 担保资金的来源与规模
第四条 鞍山市农业信用担保中心是隶属于鞍山市财政局的全额拨款事业单位,担保资金由市财政注入。
第五条 市农信中心担保资金初始规模为1,000万元人民币。
第三章 担保资金的管理
第六条 市农信中心负责担保资金的日常管理工作;
1、提出担保业务的计划和实施方案;
2、建立严密的担保评审制度和科学的决策程序,办理贷款担保项目的评审和担保手续;
3、按合同约定及时掌握被担保企业的经营情况,检查所担保贷款的使用情况;
4、建立规范的担保项目管理制度,对被担保项目和反担保措施进行保后跟踪工作;
5、办理担保资金代位清偿、债务追索以及核销担保损失的具体事项;
6、负责担保资金核算管理工作;
7、办理担保资金的其他日常管理工作。
第四章 贷款担保的范围和对象
第七条 为全面贯彻落实市委、市政府的“重农、惠农”政策,市农信中心担保资金主要用于扶持我市农业产业化项目,特别是鞍羊线、鞍营线、张庄线设施农业建设项目,以及重点农产品深加工项目、农产品物流项目和重点农民专业合作社的小型仓储、加工项目。
第八条 符合以下条件的涉农企业及重点农民专业合作社可向市农信中心申请贷款担保:
1、经工商行政管理机关批准登记注册,具有法人资格,并经过当年年检;
2、项目所在地在鞍山市辖区内,且项目建设符合鞍山市现代农业产业规划,有利于推进城乡统筹一体化和社会主义新农村建设;
3、企业依法进行税务登记,依法纳税,并经过当年年检;
4、企业资产负债结构合理,资产负债率原则上不超过60%;  
5、企业经营管理制度健全,财务会计核算规范,建立了完善的内部财务监督机制;
6、企业信用状况良好,无逾期贷款及拖欠工程款、工人和农户报酬等不良纪录;
7、具有一定经营规模,经济效益良好,具备盈利能力和按期还本付息能力;
8、能提供有效的反担保措施。
第九条 本办法所指的有效反担保措施包括但不限于保证、抵押、质押等。
市农信中心将根据担保贷款的金额、风险程度及申请主体的实际情况确定并取得其中的一种或几种反担保措施。
第十条 企业有下列情形之一的,市农信中心不予受理。
1、不按要求提供反担保措施的;
2、在金融机构有逾期贷款的;
3、有不良信用记录及重大民事、经济纠纷的;
4、经营状况恶化,难以改变经营状况的;
5、所申报的项目存在较大不确定性的;
6、提供虚假资料的。
第五章 担保额度
第十一条 为有效防范担保风险,市农信中心对单个项目提供的担保责任金额原则上不超过注册资本的15%。农信中心的担保责任余额一般不超过自身实收资本的5倍。
第六章 担保程序
第十二条 农业担保按照“农委推荐项目、农信中心评审、领导小组审定、银行核贷”的程序办理贷款担保业务(由协议银行做抵押权益人的项目,直接进入领导小组审定阶段)。
一、推荐阶段
申请主体向市农委申请担保贷款,并报送申请主体的基本情况、经营情况、项目可行性计划等所需资料,经市农委审核同意后,以书面形式推荐到农信中心。
二、评审阶段
农信中心负责评审项目的预期经济效益和社会效益、还款意识和还款能力、担保贷款金额和期限及反担保措施,形成评审报告报领导小组审批。
三、领导小组审定阶段
成立市农业担保项目领导小组,作为全市农业贷款担保工作的决策机构(领导小组成员名单附后)。领导小组的主要职能是对农信中心评审合格的项目进行审定。领导小组下设办公室,负责日常工作。
四、落实反担保阶段
经领导小组审定合格的项目,由农信中心做抵押权益人的项目,由农信中心的风险管理部门负责落实反担保措施,负责与抵押、质押等相关部门沟通协调,为企业办理抵押、质押业务提供绿色通道;由协议银行做抵押权益人的项目,由协议银行负责落实降低贷款风险的相关手续。
针对农事企业和农民缺乏有效抵押资产的现状,在反担保措施的具体要求上,除了“国有土地使用权证、商业网点门市房以及个人拥有的第二套以上商品房”等有效抵押外,采取了对农业有形资产和无形资产评估作价,在保障农民土地承包权和租赁权益不变的前提下,在征得县(区)、乡(镇)两级政府、村委会及土地经营权的承包方、拟转包(租)承包土地经营权的贷款申请人等相关方同意的基础上,采取事先转包(租)土地承包经营权及转让地上附着物的方式,作为农信中心的反担保措施。具体可采用以下办法。
1、申请人自己所有的土地承包经营权
对拟抵押的土地及地上附着物进行评估,主要是对土地承包期内的年对外出租价格和地上附着物的可变现及保值能力进行评估。同时由农信中心、土地承包经营权人(申请人)和村委会签订“土地承包经营权转包协议”和“土地承包经营权转租协议(二)”,并经乡(镇)、县(区)两级政府同意,乡镇政府负责协同农信中心办理相关手续,并报县级政府授权部门批准,同时登记备案。
2、申请人从他人那里租赁来的土地承包经营权
在已交纳出租金的年限大于贷款期限1年的前提下,方可办理抵押手续,对拟抵押的土地及地上附着物进行评估,主要是对租赁期内土地的年对外出租价格和地上附着物的可变现及保值能力进行评估。同时由农信中心、申请人、土地承包经营权人和村委会签订“土地承包经营权转租协议(一)”和“土地承包经营权转租协议(二)”,并经乡(镇)、县(区)两级政府同意,乡镇政府负责协同农信中心办理相关手续,县级政府负责授权相关部门办理登记备案。
五、出具保函,银行核贷阶段
担保业务部门负责整理项目档案,同时与协议银行签订《保证合同》,承担此笔担保贷款的连带保证责任,银行向申请方发放贷款。
六、监管阶段
对提供了担保贷款的在保项目,市农信中心、贷款银行都有责任和义务对其监管,建立定期回访制度,防范担保风险。
七、回收阶段
由农信中心做抵押权益人的项目,到期按时足额偿还的担保贷款,农信中心解除保证责任,风险部门负责为贷款主体解除反担保措施,对到期不能足额偿还的担保贷款,担保部门负责催收,到代偿期限尚未全额偿还的,农信中心综合财务部门负责办理代偿手续(详见第八章),风险部门通过法律或执行反担保措施等方式负责追偿;由协议银行做抵押权益人的项目,由协议银行负责贷款回收工作。
第七章 贷款利率与担保费率
第十三条 项目贷款、流动资金贷款所执行的贷款利率,原则上执行协议银行的现行利率。
第十四条 市农信中心是不以盈利为目的的政策性担保机构,但依照财政部对担保机构风险管理办法中“担保费率可根据担保项目的风险程度实行浮动费率” 和“定期提取未到期责任准备金和风险准备金”的要求,农信中心收取的担保费率暂定为年率1—2%,担保费用于提取风险准备金。
第十五条 市农信中心对担保费的收取将根据担保贷款类型、金额、期限以及风险程度确定,计算公式:担保费=贷款金额×担保时间(月)×月费率。
第八章 风险管理与责任分担
第十六条 担保贷款主体到期不能偿还贷款时,市农信中心根据与协作银行签订的合作协议,对无法收回的贷款,市农信中心业凭贷款银行的代偿通知书,核实后承担相应代偿责任(由协议银行做抵押权益人的项目,由协议银行负责贷款回收工作)。
第十七条 市农信中心履行代偿义务后,取得代位追偿权,可处置反担保措施和通过诉讼追偿。
第九章 附则
第十八条 鞍山市农业信用担保中心负责对本办法全权解释。
第十九条 本办法未尽事宜,由担保贷款业务发生时制订的相关合同文本详尽说明。
第二十条 本办法自发布之日起执行。


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教育部、总参谋部、总政治部关于印发《2003年-2005》年全国学生军训工作发展规划》的通知

教育部、总参谋部、总政治部


教育部、总参谋部、总政治部关于印发《2003年-2005》年全国学生军训工作发展规划》的通知

(2003年6月20日)

教体艺〔2003〕8号



  根据《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国兵役法》、《中华人民共和国国防教育法》的有关规定和《国务院办公厅、中央军委办公厅转发教育部总参谋部总政治部关于在普通高等学校和高级中学开展学生军事训练工作意见的通知》(国办发[2001]48号文件)精神,普通高等学校和高级中学学生军训工作将按照制度化、规范化的要求全面展开。为做好全国学生军训工作,全面推进素质教育,培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义接班人,为国防和军队培养造就大批高素质的后备兵员,进一步规范全国普通高等学校、高级中学学生军训工作,教育部、总参谋部、总政治部在研究各地学生军训工作开展现状的基础上,紧密联系新的形势和要求,制定了《2003年-2005年全国学生军训工作发展规划》(以下简称《规划》),现将《规划》印发你们,请结合本地区和学校实际,切实做好《规划》的贯彻实施工作,确保学生军训工作目标任务落实。

2003年—2005年全国学生军训
工作发展规划

  新世纪之初,我国学生军训工作步入制度化、规范化的轨道,新的形势对学生军训工作提出了新的更高的要求。普通高等学校、高级中学学生军训工作,是学校国防教育的主要形式,是全面贯彻党的教育方针,推进学生素质教育,培养有理想、有道德、有文化、有纪律的社会主义新人的客观要求,是为国防和军队建设培养造就大批高素质后备兵员的重要措施,意义重大而深远。为进一步贯彻落实《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国兵役法》、《中华人民共和国国防教育法》和《国务院办公厅中央军委办公厅转发教育部总参谋部总政治部关于在普通高等学校和高级中学开展学生军事训练工作意见的通知》(国办发[2001]48号)精神,推动全国学生军训工作的开展,结合我国普通高等学校、高级中学的实际和国防后备力量建设的需要,制定本规划。
  一、指导思想和目的
  坚持以毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以《中华人民共和国国防法》、《中华人民共和国兵役法》、《中华人民共和国国防教育法》、《中共中央国务院关于深化教育改革全面推进素质教育的决定》和国办发[2001]48号文件为依据,按照教育要面向世界、面向未来、面向现代化的要求,围绕国家人才培养的长远战略目标和国防后备力量建设的需要,组织开展学生军训工作。
  通过开展学生军训工作,使学生提高思想政治觉悟,激发爱国热情,增强国防观念和国家安全意识,树立爱国主义和革命英雄主义精神,增强组织纪律观念,培养艰苦奋斗、吃苦耐劳作风,掌握基本军事知识和技能,提高学生的综合素质,为中国人民解放军培养合格的后备兵员和预备役军官、为国家培养社会主义事业的建设者和接班人打好基础。
  二、目标任务
  目前,全国有普通高等学校1225所,年招生人数268万余人;高级中学(含相当于高级中学的学校,下同)28696所,年招生人数891万余人。按照国办发[2001]48号文件的要求,到2005年全国所有的普通高等学校、高级中学都要开展学生军训。2003年前,全国已在300余所高等学校、7000余所高级中学开展学生军训,年参训学生分别为66万余人、217万余人。各级教育行政部门、军事部门要在此基础上统筹安排,稳步推进,有计划、分步骤地开展学生军训工作。具体实施步骤: 
  2003年,全国计划在600余所普通高等学校、14000余所高级中学开展学生军训,年参训学生分别为131万余人、434万余人。 
  2004年,全国计划在900余所普通高等学校、21000余所高级中学开展学生军训,年参训学生分别为197万余人、651万余人。
  2005年,全国基本实现所有普通高等学校、高级中学开展学生军训。即凡有条件的地区,普通高等学校、高级中学都要开展学生军训。 
  为促进本规划的落实,在“十五”期间,国家将对各地开展学生军训的普通高等学校、高级中学进行重点抽查验收。全国普通高等学校、高级中学学生军训全部开展之后,国家将对各省、自治区、直辖市学生军训工作进行全面检查和评估,总结经验、表彰先进,发现问题,提出解决问题的办法,为学生军训工作长远发展打下良好的基础。
  三、师资队伍建设
  加强普通高等学校、高级中学军事教师队伍建设,建设一支政治强、业务精、作风硬、素质高的军事教师队伍,是保证学生军训质量的根本措施。为确保学生军训工作顺利进行,逐步提高军事课教学质量,普通高等学校必须建立一支自配军事教师与军队派遣军官相结合、专职军事教师与兼职军事教师相结合的师资队伍。各级教育行政部门、军事部门和普通高等学校、高级中学,要把加强军事教师队伍建设,纳入学校师资队伍建设的总体发展规划,认真选好、配好军事教师。 
  1.派遣军官的选配要严格执行编制,坚持德才兼备的标准。派遣军官是军事课教学骨干,应具备良好的军政素质,较强的理论教学和施训能力,良好的工作作风和军人形象。派遣军官的管理,由派出单位按照在职军官的管理办法进行,享有在职军官的各项待遇;在组织学生军训期间,由派出单位和高等学校共同管理,享受高等学校教师的有关待遇。 
  2.普通高等学校专职军事教师的配备,要根据军事训练的特点和军事课教学工作量,按照公共课程教师配备有关规定,选拔德才兼备、热爱军事课教学的具有大学本科以上学历的优秀人才担任。选配军事教师,要注重综合素质、专业水平、年龄结构和学历层次。普通高等学校要根据学生军训工作的发展需要,制订军事教师培养计划,力争在开展学生军训三年内基本解决军事教师不足的问题。 
  3.普通高等学校军事教师培养,要利用现有相关专业招收国防教育方向的硕士研究生或举办在职攻读国防教育方向的硕士学位班,培养高层次军事教师;同时,要充分依靠军队院校的专业优势为地方普通高等学校培养硕士研究生层次的军事教师。三年内具有硕士学位的军事教师比例要达到军事教师总人数的20%以上。再经过几年的努力,实现具有硕士以上学位的军事教师比例达到军事教师总人数的50%。各级教育行政部门要有计划的对军事教师进行业务培训和短期轮训,不断提高他们的军事课教学水平和任教能力。 
  4.普通高等学校军事教师职称评聘,要纳入高校教师正常的管理渠道,实施制度化、规范化管理。要根据军事课的课程发展需要,评聘一定比例的正高级、副高级职称的军事教师,力争在2005年前使具有高级职称的军事教师达到相应的比例。要培养出一批高校军事课教学学科带头人,形成一支符合时代要求,具有专业特色,能够发挥示范作用的军事课教师骨干队伍。 
  5.各级教育行政部门和学校对军事教师的工作条件和生活待遇给予足够的关注。专职军事教师在职务评聘、工资、住房、奖励等方面,应享有与其他学科教师的同等待遇。 
  6.高级中学军事教师主要采取兼职与聘任相结合的方法解决。学校要选择热爱国防教育工作的老师兼任军事教师。各级教育行政部门、军事部门要有组织地对高级中学军事教师进行军事理论知识的培训,使他们能够胜任学生军事训练和军事理论课教学的需要。同时,要充分利用军民共建、请部队派人员帮训等形式,充实和加强军事课的教学力量。
  四、课程建设
  普通高等学校学生军训是学生的必修课,要纳入学校整体教学计划;高级中学学生军训要统一纳入学生社会实践课程。军事技能训练和军事理论课教学要严格按照《普通高等学校军事课教学大纲》、《高级中学学生军事训练教学大纲》规定的教学内容和学时数实施教学。要大力推进军事课教学改革,积极探索军事课教学的新规律、新特点,力争从教学内容和形式上适应青年学生的知识结构和身心特点,适应素质教育的新要求。军事理论课教学,要在按大纲施教的基础上,不断用新的知识充实和完善教学内容,增强理论教学的知识性和趣味性。要积极采取现代技术改进教学手段,拓宽军事理论教育途径,增强教学效果。军事技能教学,要针对学生身体素质和专业特点,合理制定教学计划,科学规范军事训练科目和标准。学生军训要逐步在考核形式、验收标准、成绩确定等方面建立规范化的制度,做到统一管理、统一要求、统一检查评估,以增强军事课教学的严肃性。 
  要加强军事理论课学术研究,充分发挥广大军事课教师从事科学研究的积极性,引导并鼓励军事课教师多渠道自筹经费,申报军事训练和军事理论的科研课题。要及时对教师的科研工作进行指导和帮助,有效地提高军事教师的研究能力和科研素质。国家每两年举办一次军事理论学术研讨会,进行学术研究与交流活动。省级教育行政部门和军事部门也应定期举办科学研究活动,推动军事课教学研究工作的开展。
  要结合军事课程的特点开展国际交流。国际交流包括参观考察、学术研讨等,可采取官方和民间等多种渠道进行。各级教育行政部门、学校都应积极建立交流渠道。同时要注重充分发挥国际互联网的作用,获取国外学校军事理论课程新的信息和研究成果,学习借鉴各国普通高等学校军事课程教学的先进经验。
  军事课教学是一个全新的课程,要大胆探索和勇于实践,要按照面向世界、面向未来、面向现代化的要求,构建与二十一世纪我国现代化建设、国防建设和教育改革发展相适应的、科学的高等学校军事理论课教学体系。要加大军事课的改革力度,使军事课教学内容和形式更具有时代特征。军事课教学要注重理论与实践相结合,培养学生的科学思维和创新能力。
  五、经费与训练保障
  学生军训经费是学校实施军事课教学的重要保障。中央部委属学校学生军训经费由国家财政纳入学校主管部门预算管理,实行综合定额拨款;地方所属学校学生军训经费,由地方政府根据学生军训工作的实际予以安排。学生军训属于国家行为,学生军训经费主要由政府来负担。各学校要充分认识军事课教学的特殊性,加大经费投入,确保军事课教学的正常开展。 
  学生军训所需训练枪支,由各省军区(卫戍区、警备区)在民兵武器装备中调整解决。训练枪支配发学校前,由各省军区(卫戍区、警备区)进行技术处理,使其不具备实弹射击的条件。军事训练枪支的配备,按照枪支与参训人数1:15至1:20的比例安排。实弹射击用枪,由学校提出使用计划,报省军区安排解决,用后由学校进行擦拭保养并及时交回。实弹射击用弹,按学生军训大纲规定的弹药使用标准,由省军区从民兵训练弹药中无偿拨给。普通高等学校应建有牢固可靠的训练枪库(室)和完善的安全设施,配备专职看管人员。已建有训练枪库(室)的普通高等学校,要按照有关规定和标准,采取有效措施加以完善配套。为学校配备的训练枪支,由学校武装部负责保管,或由当地军分区(人武部)代管。未设武装部的学校确定一个部门负责。 
  普通高等学校学生军训所需帮训战士,由学校提出计划报省军区(卫戍区、警备区)统一协调,归口管理。应急作战部队一般不担负学生军训任务。部队抽调人员帮训,要选拔政治思想好,军事技术过硬,作风纪律优良,有组织实施训练能力的战士。派出前,派出单位要组织教学法集训,明确任务,统一动作,提出具体要求。 
  学生军训基地是学生军训深入开展的重要条件。各地要采取有效措施,有计划、分步骤地建立学生军训基地和完善县(市、区)民兵训练基地,使普通高等学校和高级中学学生的军事技能训练逐步向基地化方向发展。大中城市应争取在2005年前,建立2个以上的较大型的学生军训基地。县(市、区)民兵训练基地,要为学生军训提供方便,每年接受部分学校的学生驻训。学生军训基地和民兵训练基地,承担学生军训任务不得以盈利为目的。
  六、组织实施与要求 
  学生军训是国家法律赋予地方和军队的一项重要任务,是学校教育改革的一项新的内容。各级领导要充分认识学生军训的重要性,把学生军训工作做为加强国防建设和实施素质教育的重要工作列入议事日程,切实加强对军训工作的组织领导。各级教育行政部门、军事部门和学校要从大局出发,认真调查研究,科学制订计划,严密组织实施,定期分析情况,及时解决问题,抓好学生军训各项工作的落实,把学生军训做为一项利国、强军的大事抓紧抓好。要切实担当起为国防现代化建设培养合格人才,为中国人民解放军培养高素质后备兵员的重任。
  各级教育行政部门和军事部门要建立健全学生军训工作机构和工作联系制度,做到分工明确,配合密切,齐心协力,团结一致,共同把学生军训工作搞好。普通高等学校要明确一名校领导负责学生军训工作,切实加强武装部和军事教研室的建设。要把学生军训工作纳入学校整体教学计划,确保人员、内容、时间、质量的落实。
  各级教育行政部门和军事部门要加强对学生军训工作的指导和监督,加大检查和评估力度。各地在2003年年底前制定本省、自治区、直辖市的《高校学生军训教学评估标准》和《高级中学学生军训评估标准》,定期对学校进行检查验收。要及时总结经验,建立和完善各项管理规章制度和措施,并抓好落实,严防各类事故的发生。
  本规划的贯彻实施,是深化教育改革,全面推进素质教育和加强国防后备力量建设的一项繁重而又艰巨的任务,是一项规模宏大的系统工程。各级教育行政部门、军事部门和普通高等学校、高级中学要以高度的责任感,为实现规划提出的发展目标和各项任务而努力,开创学生军训工作的新局面。


辽宁省城市住宅区物业管理条例

辽宁省人大常委会


辽宁省城市住宅区物业管理条例
辽宁省人民代表大会常务委员会


《辽宁省城市住宅区物业管理条例》已由辽宁省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2000年1月27日通过,现予公布,自2000年3月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强和完善城市住宅区物业管理,保障物业的合理使用,创造良好的居住环境,维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益,根据国家有关规定,制定本条例。
第二条 本条例适用于我省行政区域内城市住宅区的物业管理。
城市新建住宅区和共有设施设备齐全的城市原有住宅区,应当实行物业管理;配套设施不全的原有住宅区,应由当地政府组织整治,达到规定的条件后实行物业管理。
第三条 物业管理应遵循公开、公平、互利、便民的原则,实行招标投标制度。
一个物业管理区域只能选聘一个物业管理企业实施统一管理。
第四条 本条例所称城市住宅区是指以住宅为主,配套设施齐全,达到一定规模的城市居住区域。
本条例所称城市住宅区物业(以下简称物业),是指城市住宅区内房屋及相关共用设施设备和共有场地。
本条例所称物业管理,是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
本条例所称业主是指物业所有权人。
本条例所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
第五条 省建设行政主管部门和市、县(含县级市、区,下同)人民政府主管房产行政管理的部门是本行政区域内的物业行政主管部门。
街道办事处和其他有关部门在各自的职权范围内,对物业管理工作进行指导、协调和监督。

第二章 业主、物业使用人的自治管理
第六条 房屋出售率或者入住率达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理规定条件的原有住宅区,由市、县物业行政主管部门指导街道办事处组织召开业主、物业使用人大会或者代表大会,选举产生物业管理委员会。
一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
第七条 业主、物业使用人的权利、义务:
(一)享有物业管理服务的权利;
(二)享有业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权;
(三)决定有关物业管理的重大事项;
(四)监督物业管理委员会的工作;
(五)执行业主、物业使用人大会或代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定;
(六)遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约;
(七)按时缴纳物业管理服务费用。
第八条 业主、物业使用人大会或者代表大会具有下列权利:
(一)选举、撤换物业管理委员会的组成人员;
(二)审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约;
(三)改变或者撤销物业管理委员会作出的不适当决定;
(四)决定物业管理服务项目、收费标准等重大事项。
业主、物业使用人大会或者代表大会,每年至少召开一次,必要时经业主、物业使用人或者代表的提议,可随时召开业主、物业使用人大会或者代表大会。
第九条 物业管理委员会由主任一人、副主任和委员若干人组成,每届任期3年。
第十条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内,到所在地县以上物业行政主管部门备案。
第十一条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席,作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
物业管理委员会召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会等有关方面参加。
第十二条 物业管理委员会的职责:
(一)维护业主、物业使用人的合法权益;
(二)通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业,并与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;
(三)审议物业管理企业制订的年度物业管理计划和管理服务的重大措施;
(四)听取业主和物业使用人的意见和建议,监督物业管理企业的管理服务活动;
(五)确定或者调整物业管理服务内容,并协助物业管理企业收缴物业管理服务费;
(六)督促业主、物业使用人遵守物业管理公约,协助物业管理企业落实各项管理工作,监督共用设施设备和共用场地的合理使用。

第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业必须经物业行政主管部门资质审查,并经工商行政管理机关登记注册,领取营业执照。
第十四条 物业管理企业的权利、义务:
(一)按照合同要求,制定本住宅区物业管理办法;
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用;
(三)制止违反物业管理规定的行为;
(四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务;
(五)按委托管理合同实施物业管理;
(六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督;
(七)协助有关部门开展社区活动。
第十五条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内,到物业管理委员会办理下列事项:
(一)对预收的物业管理服务费按实结算,剩余部分予以结转;
(二)移交全部物业档案资料和有关财务账册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第四章 物业的前期管理与移交
第十六条 物业前期管理,是指新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立前的物业管理。
第十七条 房屋开发单位在销售房屋时,应当与业主签定前期物业管理服务协议,前期物业管理服务协议应使用国家示范文本。
第十八条 物业的前期管理工作由房屋开发单位或者其委托的物业管理企业承担。
物业前期管理费用分别由房屋开发单位、业主、物业使用人承担;房屋未售出和出租的,由房屋开发单位承担;房屋已售出或出租的,由业主或物业使用人承担。
第十九条 房屋开发单位移交物业时,应将按规划要求,进入住宅小区建设成本,属业主共有的物业管理办公用房,移交给物业管理委员会。具体标准和办法,由市人民政府确定。
第二十条 房屋开发单位移交物业管理时,应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料:
(一)竣工总平面图;
(二)单体房屋及配套的基础设施设备的竣工图;
(三)地下管网图;
(四)各类房屋和共用设施设备清单;
(五)其他必要的资料。

第五章 物业的管理与使用
第二十一条 城市住宅区内的共用设施设备的物业管理范围,按国家有关规定,由市人民政府确定。
第二十二条 物业管理企业应当依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施设备和共用场地完好,使用方便、安全,环境整洁,公共秩序良好。
物业管理企业可承担业主、物业使用人委托的前款规定以外的其它服务事项。
第二十三条 在物业管理区域内禁止有下列行为:
(一)损坏房屋结构和破坏房屋外貌;
(二)擅自将住宅房屋改为商业用房或其它经营性用房;
(三)擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物;
(四)擅自移动、占用、损坏共用设施设备;
(五)安装影响房屋结构的动力设备;
(六)影响公共卫生、破坏周围环境的行为。
第二十四条 业主、物业使用人装修房屋,应当接受物业管理企业的指导。物业管理企业对违反本条例及有关规定的行为,应当劝阻制止;对拒不改正的,应当及时告知物业管理委员会予以解决;解决不成的,报告物业行政主管部门依法处理。
第二十五条 城市住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地,已摊入房屋销售面积的,属业主共有,任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。
第二十六条 因物业维修或者因公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,需经有关行政管理部门批准后施工,并在约定的期限内恢复原状。
第二十七条 在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告、敷设管线的,应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意,按照有关规定办理审批手续,并支付设置费用。
第二十八条 业主转让、出租房屋或者物业使用人转租房屋时,应当将物业管理公约作为转让合同或者租赁合同的附件。
当事人应当自房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内,将转让或者租赁的有关情况告知物业管理委员会和物业管理企业。

第六章 物业管理费用
第二十九条 建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金,其收取、使用和管理,按照国家有关规定执行。
第三十条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用,由业主承担。
房屋共用部位和共用设施设备的大修、更新和改造费用,在维修基金中支出。未缴纳维修基金的,由业主按拥有的建筑面积比例承担;日常维修费用在物业管理服务费中支出。
第三十一条 房屋的共用部位、共用设施设备维修时,相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当承担赔偿责任。
业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备,造成相邻关系人的财产损失的,责任人应当予以修复或者赔偿。
第三十二条 业主转让房屋时,其维修基金账户随房屋所有权同时过户。
第三十三条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位,按房屋建筑面积和物业管理服务项目、标准,由物业管理委员会与物业管理企业参照市人民政府制定的物业管理服务收费指导价协商确定。
第三十四条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。
业主、物业使用人必须按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费,其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第三十五条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况;每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

第七章 法律责任
第三十六条 违反本条例第十三条规定,未经物业行政主管部门资质审查,由物业行政主管部门责令改正,没收违法所得,并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十七条 违反本条例第十五条、第二十条规定之一的,由物业行政主管部门责令限期改正,并处5000元以上1万元以下罚款。
第三十八条 违反本条例第十九条规定,未提供物业管理办公用房的,由物业行政主管部门会同房地产开发行政管理部门,责令房屋开发单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房,或者缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。
第三十九条 违反本条例第二十三条规定,有禁止行为之一的,物业管理企业有权制止;造成损失的,有权要求赔偿;情节严重的,由物业行政主管部门责令恢复原状,并可处1000元以下罚款。
第四十条 违反本条例第二十五条规定,占用和出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的,由物业行政主管部门责令改正,并可处2000元以上5000元以下罚款。
第四十一条 业主、物业使用人违反本条例第三十四条第二款规定,未缴纳物业管理服务费的,物业管理企业可以按照应缴金额的0.3%按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的,物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第四十二条 业主、物业使用人大会或代表大会作出的决定违反本条例规定的,物业行政主管部门应当责令其限期改正,或者撤消其决定,并通告全体业主和物业使用人。
物业管理委员会及其成员作出的决定违反本条例规定的,由业主、物业使用人大会或者代表大会予以撤销或改变,并由责任人承担相应的责任。
第四十三条 物业管理企业违反本条例规定,未取得营业执照,从事物业管理或者擅自设立收费项目、提高收费标准的,由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照有关法律、法规规定处罚。
第四十四条 物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则
第四十五条 我省行政区域内的写字楼、商厦等物业管理,参照本条例规定执行。
第四十六条 本条例自2000年3月1日起施行。



2000年1月27日