物业服务合同法律性质刍议
潘 徽 刘 颜
2002年深圳物业管理行业的上空一直弥漫着“纷争、整顿、调整、反思”的气氛，《住宅与房地产》评出2002年度深圳物业管理行业十大新闻，“东方半岛花园物业管理费上调引发连环纠纷”忝列其中。该刊相关报道全文如下：
2002年3月17日，深圳市布吉东方半岛花园小区因物业管理费上调一事引起部分业主不满，接连引发原业主委员会被全部调整，新业主委员会强行招标，中标的深圳市北方物业管理公司与原恒兆基物业管理公司在小区对峙，恒兆基物业管理公司诉新业主委员会违反合同等事件发生。整个事件所折射出的关于物业管理合同的性质、物业管理权属的移交程序及业主委员会的赔偿方式和制度建设等问题，引起深圳业界广泛关注和深入思考。目前该事件正由深圳仲裁委员会主持仲裁解决当中。
2003 年3月21日，深圳仲裁委员会作出了终局裁决。由曹叠云担任首席仲裁员的仲裁庭作出[2003]深仲裁字第151号深圳仲裁委员会裁决书的裁决如下：
（一） 申请人与被申请人自2003年4月1日起继续履行双方2001年2月18日所签
《物业管理委托合同》；
（二） 被申请人支付申请人自2002年8月1日至被申请人采取措施恢复申请人的管
理状态之月的物业管理酬金损失，每月以1.7万元计算。
(三) 和(四) 本文略。
本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。
深圳市恒兆基物业管理有限公司随后向法院申请执行。时至今日，作为终局裁决的该仲裁裁决并没有执行，东方半岛花园仍由深圳市北方物业管理有限公司管理，新旧物业公司也没有移交整个小区的物业管理资料，小区物业管理费拖欠情况比较严重。物业管理业界和法律人士都非常关注该案的执行，对业主委员会能否全面履行义务、如何履行义务表示关切。
6月19日，新华社受权发布国务院令第379号《物业管理条例》，将于2003年9月1日正式实施。这将是物业管理行业规范发展的新起点。 5月，由梁慧星担任课题组负责人的中国民法典立法研究课题组提交的《中国民法典草案建议稿》已经正式出版，这是从1998年初开始恢复的民法典草案编篡工作取得的阶段性成果。虽然法律不具有溯及既往效力，笔者还是愿意结合新条例和民法典草案建议稿，对物业服务合同的法律性质发表一些初浅的看法，如果能够为法律界和物业管理同行提供一些有益的参考，则幸甚。
《物业管理条例》的颁布对物业管理行业的影响是深远的。随着现代市场经
济的发展，产生了很多种新的合同类型。物业服务合同就是其中的一种。物业管理是为维持或者增加不动产及其附属设施的使用价值、维护不动产及其附属设施的使用安全和使用秩序而进行的管理活动。物业管理的权利来源归属于建筑物区分所有权。物业服务合同是物业管理人依据《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的规定，为业主持续进行物业管理服务，业主或使用人按照约定按时支付物业服务费用的合同；物业服务合同的内容应当包含物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限和违约责任等。物业服务合同的本质是反映区分所有建筑物的管理，具物权关系的民事合同，是一种特殊的服务合同。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，它是一种比较古老的合同类型，古巴比伦汉谟拉比法典对委托合同有专门规定。物业服务合同与委托合同有一些“近似”，但与纯粹的委托合同有差别。并且这种差别是明显的、实质的差别，这种差别足以使物业服务合同构成一种新的合同类型。
委托合同是委托代理发生的基础，民事主体通过委托扩大了活动空间和范围，适用范围相当广泛。委托合同的订立以双方当事人相互信任为基础。委托人之所以选定受托人为其处理事务，是以其对受托人能力和信誉的了解，相信受托人能够处理好委托的事务为基础的；受托人接受委托也是基于对委托人的了解和信任。没有当事人双方相互信任和自愿，委托合同关系不可能建立。从而，当事人双方均享有任意终止权，可任意终止合同。《合同法》第410条明确规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”，这一点使委托合同具有了区别于其它任何合同的本质特征。而在实践中，如果允许物业服务合同的任何一方随时任意地单方解除合同，对物业管理行业发展的影响将是致命的，甚至给物业管理行业带来一种灾难。试想，只要双方的“信任”有所动摇，不问客观上是否有理由，可以随时、任意地行使解除权，将是什么后果？势必造成物业管理企业短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，并造成社会资源浪费，激化各种社会矛盾。《物业管理条例》规定选聘、解聘物业管理企业的权利由业主大会行使，且必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
委托合同以处理委托人事务为目的。委托合同的标的是处理事务的行为，是
典型的提供劳务合同。现代建筑新技术、楼宇科技、设备设施的智能化、网络化、专业化的发展，使物业管理向“服务集成商”转变，物业管理的管理服务将发展成为一种系统化、专业化、技术化的综合性有偿服务，并不是简单的事务。国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。技术的创新领先是物业管理行业持续发展的根本，物业管理的服务必须与现代建筑产品保持同步领先。物业管理的核心还在于满足和超越顾客不断增长的需要。专业电梯工程、专业清洗、环境园林工程等专营公司的大量涌现，使得“业主大会+物业公司+专业公司”的未来物业管理模式必将成为主流。
委托合同中受托人应对委托人尽忠实义务，必须亲自处理和报告，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。受托人以委托人名义开展活动，受托人行为的法律后果、所得收益和支出的费用在委托范围内由委托人承担和享受。物业服务合同中，物业管理公司是以自己名义从事经营管理活动，并且，由于物管企业对自己品牌的“树立”可以形成商誉，成为无形资产，享有知识产权。在一定程度上，这些知名品牌公司对小区的管理可以提升小区知名度和公众形象。物业服务合同中双方的权利义务、管理者酬金、违约责任、侵权责任都应明确规定，双方当事人各自分别承担和享有，物管企业必须获得利润才能获得生存。
但《物业管理条例》是行政法规，物业服务合同的法律性质应由上位法来明确。中国历史上实行专制体制，历代法典均属刑法，并无现代意义上的民法。编篡民法典之议，始于19世纪末。新中国成立后曾三次进行民法典编篡，均告中断。改革开放后，1998年初，起草民法典的条件已经成就。《中国民法典草案建议稿》于2002年8月全部完成，分总则、物权、债权总则、合同、侵权行为、亲属和继承共七编，八十一章，一千九百二十四条。其将“物业管理合同”单列为第五十二章，共十四条。但是笔者认为，该草案对物业管理合同的法律性质归位于委托合同是值得商榷的，对委托人和物业管理人的合同解除权的规定尤其值得物业管理界注意，引起重视。第1318条物业管理合同的定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同。”第1331条“本章没有规定的，适用委托合同的有关规定。”第1327条“委托人可以随时解除物业管理合同。”第1328条：“物业管理人不得解除物业管理合同，但合同约定的解除条件成就的除外。”①
原《合同法》直接规定了十五种有名合同，《中国民法典草案建议稿》增加到三十种。经笔者考查，除原十五种外，新增存款合同、借用合同、雇用合同、项目建设运营合同、物业管理合同、教学培训合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同、旅游合同、演出合同、出版合同、合伙合同、保证合同和独立保证合同共十五种。虽然没有出现“服务合同”的归类，但“服务”的概念已经明确。如第1349条“医疗合同是医方受患者的委托或者基于职责，为患者施行治疗、防疫、保健或者医学检查等服务的合同。”第1372条“餐饮合同是就餐人交付费用，餐饮业经营人提供餐饮服务的合同。”第1381条“住宿合同是住宿人交付费用，旅店业经营人提供住宿服务的合同。”第1396条“旅游合同是游客交付费用，旅行社提供旅游服务的合同。”②
不同类型的合同所涉及的合同内容、合同方式、合同目的都应该有着本质的差别。“任何法律上的分类均涉及两个问题：一为区别标准，一为区别实益。”③合同的不同类型划分不光要反映社会现实，准确界定交易的性质，还要通过民商法律的规定保障交易的安全、推动交易的便捷，充分保护主体的权利，符合主体权利和义务相对应的要求，从而构建法治社会。因此，笔者建议，将物业管理合同、医疗合同、餐饮合同、住宿合同和旅游合同归位于“服务合同”，将服务合同作为单独一章单列，按一般规定和各小类合同分节。
2002年10月22日国务院办公室就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的。④笔者衷心希望这些成功的、有益的尝试和探索成果能够在民法典起草和编篡中得到体现，那么物业管理行业的发展才会迎来更光明的前景。
参考文献：
①②中国民法典立法研究课题组（课题组负责人 梁慧星）《中国民法典草案建议稿》，法律出版社，2003.3
③王泽鉴 《民法概要》，中国政法大学出版社，2003.2
④中新网6月20日电《政府立法彰显民智 物业管理条例采纳民意近50％》
作者单位：
潘 徽 贵州省黔南州民族职业技术学院
刘 颜 广东信通律师事务所
本文发表于《现代物业》2003年8月期
安徽省职业教育条例
安徽省人民代表大会常务委员会
安徽省人民代表大会常务委员会
公 告
（第一○六号）
《安徽省职业教育条例》已经2007年10月28日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修订，现将修订后的《安徽省职业教育条例》公布，自2008年1月1日起施行。
安徽省人民代表大会常务委员会
2007年10月28日
安徽省职业教育条例
（1994年7月16日安徽省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 2007年10月28日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修订）
第一章 总 则
第一条 为了发展职业教育，提高劳动者素质，培养技能型人才，促进就业，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国职业教育法》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内各级各类职业学校教育和各种形式的职业培训及其相关管理活动。法律、行政法规另有规定的从其规定。
第三条 职业教育应当贯彻国家教育方针，提高受教育者的职业道德、文化素质、职业技能,增强其就业能力、创业能力和职业转换能力。
第四条 县级以上人民政府应当将职业教育纳入国民经济和社会发展规划，加强对本行政区域内职业教育工作的领导，支持、促进职业教育的发展。
各级人民政府应当采取措施，扶持、促进农村和贫困地区的职业教育，组织妇女、帮助失业人员、扶持残疾人接受各种形式的职业教育。
第五条 县级以上人民政府教育行政部门负责本行政区域内职业教育统筹规划、综合协调、宏观管理的具体工作。
教育、劳动保障和其他有关行政部门在本级人民政府规定的职责范围内负责本行政区域内有关的职业教育工作。
第六条 行业组织应当根据职业教育规划和本行业的人才需求情况，制定行业教育培训规划，组织和指导本行业职业教育与培训工作。
第七条 企业应当建立职工教育培训制度，根据本单位的实际，对职工和准备录用的人员实施职业教育。
第八条 县级以上人民政府应当对在职业教育中作出显著贡献的单位和个人给予表彰和奖励。
第二章 职业教育的实施
第九条 本省实施以初中后为重点的不同阶段的教育分流，建立与市场需求和劳动就业相适应，学校与企业事业单位相联系，初等、中等、高等职业教育相衔接，职业学校教育与职业培训并重，职业教育与其他教育相沟通的职业教育体系。
第十条 初等、中等职业学校教育分别由初等、中等职业学校实施；高等职业学校教育根据需要和条件由高等职业学校实施，或者由普通高等学校实施；其他学校按照教育行政部门的统筹规划，可以实施同层次的职业学校教育。
第十一条 职业培训分为初级、中级、高级职业培训，分别由相应的职业培训机构或者职业学校实施，其他学校和教育机构也可以根据办学能力，开展面向社会的职业培训。
第十二条 职业教育实行以政府为主导，企业事业单位、社会团体、其他社会组织及个人参与的办学体制。
第十三条 县级以上人民政府应当举办发挥骨干和示范作用的职业学校、职业培训机构，对企业事业单位、社会团体、其他社会组织及个人依法举办的职业学校和职业培训机构给予指导和扶持。
第十四条 县级以上人民政府应当按照农村经济、科技、教育统筹发展的需要，举办农村职业教育，开展农业实用技术和劳动力转移就业培训。
鼓励各类职业学校、培训机构为进城就业的农村劳动者提供技能培训。
第十五条 县级以上人民政府应当帮助失业人员接受职业培训。失业人员参加就业培训按照规定享受政府培训补贴。
第十六条 县级以上人民政府及其有关部门应当将残疾人职业教育纳入职业教育发展规划，采取优惠政策和扶持措施，促进残疾人职业教育的发展。
职业学校、职业培训机构应当按规定接纳残疾人入学。特殊教育学校应当开展相应的职业教育。
第十七条 企业可以单独举办或者联合举办职业学校、职业培训机构，也可以委托职业学校、职业培训机构实施职业教育。
事业单位、社会团体和其他社会组织及公民可以按国家规定举办职业学校、职业培训机构。
境外组织和个人在我省举办职业学校、职业培训机构，按照国家的有关规定执行。
第十八条 职业学校、职业培训机构应当根据经济社会发展和就业市场的需求设置专业和课程，拓展面向支柱产业、新兴产业的专业，开设和选用体现新知识、新技术、新工艺、新方法以及具有地方特色的传统工艺、传统技术的课程和教材，并配置相应的教学设施和设备。
第十九条 职业学校、职业培训机构应当按照教学计划、教学大纲的要求，完成教学培训任务，组织实习实训，对成绩合格者颁发相应的学历证书或者培训证书。
第二十条 中等职业学校应当组织学生参加为期一年的实习实训。高等职业学校应当组织学生参加不少于半年的实习实训。
第二十一条 职业学校、职业培训机构应当建设或者联合建设与教学规模相适应的实习实训基地。
第二十二条 县级以上人民政府应当加强职业教育公共实训基地的建设，鼓励企业事业单位为职业教育提供实习实训场所，鼓励社会力量投资建设职业教育公共实训基地。
在职业学校、职业培训机构相对集中的地区，鼓励建设面向社会开放的公共实训基地。
第二十三条 企业事业单位对上岗实习的学生应当安排指导人员，提供相应的劳动保护和安全保障条件，并给予适当的劳动报酬。
企业事业单位安排未成年学生实习，应当执行国家对未成年工劳动保护的有关规定。
第二十四条 县级以上人民政府有关部门应当建立职业学校毕业生就业和创业服务体系，为职业学校毕业生提供就业、创业等信息服务。
职业学校应当做好学生的职业指导、就业服务和推荐工作。
第三章 职业教育的管理
第二十五条 职业学校、职业培训机构的设立、变更、终止，应当符合国家规定的条件，由县级以上人民政府或者教育、劳动保障行政部门按照规定的权限审批。
职业学校、职业培训机构变更举办者、名称、层次、类别、地址，或者分立、合并，应当经原审批机关批准。
第二十六条 申请举办职业学校、职业培训机构，应当依法向审批机关提交下列材料：
（一）申办报告；
（二）学校、机构章程；
（三）学校、机构资产的有效证明文件；
（四）校长、教师、财会人员的资格证明文件；
（五）法律、法规规定的其他材料。
第二十七条 审批机关收到设立职业学校、职业培训机构的申请后，应当按照法律、法规规定的程序和期限进行审查，对符合法定条件的予以批准，颁发办学许可证，并向社会公布。
取得办学许可证的职业学校和职业培训机构，应当依法登记。
第二十八条 审批机关应当定期向社会公布其审批的职业学校、职业培训机构的名称、地址、举办者以及办学层次、性质和规模等。
第二十九条 职业学校、职业培训机构变更举办者或者分立、合并、终止，应当依法进行财务清算，并向审批机关提交符合法定要求的清算报告。
第三十条 职业学校、职业培训机构终止时，应当妥善安置在校学生。终止的职业学校、职业培训机构，有关机关应当收回其办学许可证，销毁印章,注销登记，并监督处理好善后事宜。
第三十一条 职业学校应当按照国家规定录取学生，不得歧视妇女和残疾人。
职业学校、职业培训机构不得发布虚假招生简章和招生广告。招生简章和招生广告应当报职业学校、职业培训机构的审批机关备案。
第三十二条 职业学校、职业培训机构应当按照国家规定配备专业课和实习指导教师。
职业学校、职业培训机构的教职人员符合法定条件的，可以同时评定教师资格和其他专业技术资格。
第三十三条 县级以上人民政府教育、劳动保障行政部门和职业学校应当建立教师继续教育制度，实行教师定期到企业事业单位实践的制度。
专业技术人员和有专长的人员到职业学校、职业培训机构兼职任教的，其所在单位应当予以支持。
第三十四条 县级以上人民政府教育督导机构应当对本行政区域内职业教育工作进行督导，并将督导报告向社会公布。
县级以上人民政府教育、劳动保障行政部门应当定期组织对职业学校、职业培训机构的办学水平、教育质量和毕业生就业情况进行评估，并将评估结果向社会公布。
第三十五条 职业学校、职业培训机构的学生可以参加职业技能鉴定，经职业技能鉴定机构考核合格，获得相应的职业资格证书。
经设区的市劳动保障和教育行政部门认定，职业学校所设专业教学内容与国家职业标准要求相符的，其毕业生在校理论课考试成绩合格者，参加中级及其以下职业技能鉴定时，免除理论考核，操作技能考核合格的可获得相应的职业资格证书。
第三十六条 从事技术工种的职工，上岗前应当经过培训；从事特种作业的职工应当经过培训，并取得特种作业资格。
第四章 职业教育的保障
第三十七条 职业学校举办者应当按照学生人数平均经费标准足额保障职业教育经费。学生人数平均经费标准由省人民政府制定。
第三十八条 县级以上人民政府用于举办职业学校和职业培训机构的财政经常性经费应当逐步增长。
县级以上人民政府应当安排职业教育专项经费，主要用于示范职业学校建设、技能型紧缺人才专业建设、师资培养培训以及支持贫困地区的职业教育等。
第三十九条 城市教育费附加安排用于职业教育的比例，不得低于国家和省规定的标准。
农村科学技术开发、技术推广的经费和扶贫资金，可以适当用于农村职业培训和农村劳动力转移培训。
第四十条 职业学校、职业培训机构可以对接受中等、高等职业学校教育和职业培训的学生收取学费。收费办法由省人民政府制定。
县级以上人民政府价格行政部门应当向社会公布职业教育的收费项目和标准。
第四十一条 企业投资举办各类职业学校，按规定享受城市教育费附加返还的优惠政策。
第四十二条 企业应当按照国家规定的比例提取职工教育培训经费，将其列入成本开支，用于本单位职工和准备录用人员的职业教育。
第四十三条 鼓励企业事业单位、社会团体、其他社会组织及公民对职业教育捐资助学，鼓励境外组织和个人对职业教育资助和捐赠。
纳税人向职业教育捐赠的，按规定享受税收优惠政策。
第四十四条 职业学校、职业培训机构的举办经费、财政拨款、学费收入、资助和捐赠等应当用于职业教育，任何组织和个人不得挪用、克扣。
民办职业学校、民办职业培训机构的出资人可以依法从办学结余中取得回报。
财政部门应当加强对职业教育经费的监督管理，审计部门应当依法对职业教育经费进行审计。
第四十五条 县级以上人民政府应当将职业学校、职业培训机构、职业教育公共实训基地的建设用地纳入土地利用总体规划、城乡规划和土地利用年度计划。
职业学校、职业培训机构、职业教育公共实训基地的建设，在投资审批、建设用地、土地置换、税费等方面按规定享受优惠政策。
第四十六条 县级以上人民政府应当按照国家规定安排资金为职业学校贫困家庭学生就学提供补助，动员社会力量为职业学校贫困家庭学生就学提供资助。
金融机构应当根据国家规定为接受职业教育的贫困家庭学生提供助学贷款。
企业事业单位、社会团体、其他社会组织及个人可以在职业学校、职业培训机构设立奖学金，奖励品学兼优的学生。
职业学校、职业培训机构应当采取减、免学费等方式，资助贫困家庭学生、残疾学生完成学业。
第五章 法律责任
第四十七条 职业学校、职业培训机构违反本条例第十九条、第二十五条、第三十一条、第三十五条、第四十四条规定，有下列行为之一的，由审批机关或者其他有关行政部门责令改正，予以警告；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，依法吊销办学许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对成绩不合格者颁发学历证书、培训证书、职业资格证书的；
（二）擅自变更举办者、名称、层次、类别，或者擅自分立、合并的；
（三）发布虚假招生简章或者招生广告的；
（四）挪用、克扣办学经费的。
第四十八条 职业学校、职业培训机构违反本条例第四十条第一款规定，超标准收取费用的，由价格行政部门和其他有关行政部门依照有关法律、法规的规定处理。
第四十九条 教育、劳动保障和其他有关行政部门的工作人员在职业教育管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第五十条 本条例自2008年 1月1 日起施行。
