北京市财政性资金管理分局统筹运用有偿分配财政性资金暂行办法
北京市财政局
北京市财政性资金管理分局统筹运用有偿分配财政性资金暂行办法
北京市财政局
为了适应首都城市建设和经济体制改革的需要，管好用活财政性资金，充分发挥财政性资金的经济效益和社会效益，经北京市人民政府批准成立北京市财政性资金管理分局，负责统筹运用有偿分配财政性资金，特制定本暂行办法。
一、北京市财政性资金管理分局（以下简称管理分局）是隶属于北京市财政局的事业单位。
二、管理分局的宗旨是坚持四项基本原则。贯彻改革、开放、搞活的方针。通过财政信用形式。管好用活财政性资金，为落实中央“四项指示”和“十条批复”精神，加速首都的经济建设和城市建设服务。
有偿分配的服务对象，财政周转金重点支持投资少，效益高，见效快的项目，其中包括：
1．企业的技术改造项目；
2．引进先进技术、设备和原材料，实现国产化的项目；
3．增加出口创汇的项目；
4．节约能源的项目；
5．农、林、牧、副、渔生产基地的建设；
6．其他社会效益大的项目。
三、统筹运用的资金来源
1．财政周转金；
2．财政部门集中管理的预算外资金；
3．经市人民政府批准的其他资金。
四、管理分局在工商银行开立帐户，工商银行按规定付给管理分局存款利息。
五、使用财政的周转金，管理分局收取少量资金占用费，费率最高为4‰（月率）。管理分局收取的资金占用费作为财政专项资金，一部分转作地方政府贴息基金，用于财政贴息专款使用，一部分扩大管理分局的周转金。
六、使用财政周转金的单位，必须如期归还借款，按率交纳占用费。对于经济效益不高，但社会效益大，交纳资金占用费确有困难的项目，可酌情给予减免资金占用费的照顾。
对管理不善，没有达到预期经济效益和不按期归还借款将专用借款挪作它用的单位，加收资金占用费并收回周转金。
七、管理分局周转金的使用实行合同制管理。
八、本《暂行办法》由北京市财政局负责解释，并制定实施细则。
九、本暂行办法自1988年1月1日起实行。
附件：北京市财政性资金管理分局统筹运用有偿分配财政性资金暂行办法实施细则
第一条、根据《统筹运用有偿分配财政性资金的暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第八条的规定，制定本实施细则。
第二条、《暂行办法》所指统筹运用有偿分配的财政性资金，是指财政部门为促使企事业单位发展生产，提高资金使用效益而建立的专项周转金（以下简称“财政周转金”）。这项周转金，由北京市财政性资金管理分局（以下简称“管理分局”）统一管理、发放，并负责到期收回本金
及资金占用费。
第三条、凡同时具备下列条件的企事业单位，均可向“管理分局”申请使用财政周转金。
一、市、区、县属全民、集体企业（包括乡镇企业）和外商投资企业以及自收自支的事业单位；
二、具有生产、经营能力，能保证按期偿还财政周转金和支付资金占用费的；
三、具有经济实力的法人提供担保。
第四条、《暂行办法》第二条有偿分配的服务对象所指投资少、效益高、见效快的项目，主要是：
一、计划内的技术改造项目和引进先进技术、设备及国内配套项目；
二、生产出口创汇产品或进口替代产品的项目；
三、增加和发展具有首都特色的名、优、特新产品及小商品、短缺商品的项目；
四、改善城市环境条件和节约能源消耗的项目；
五、发展农、林、牧、副、渔业的商品生产项目；
六、开发原材料生产基地的项目；
七、计划内有收益的城市改造和首都城市基础设施建设项目；
八、其他经济效益和社会效益好的项目。
第五条、借款手续：市属单位由借款单位提出借款项目报告和担保单位出具的担保证明，报经其主管部门审查同意后，向“管理分局”提出借款项目的可行性报告。报告内容要申明借款的用途和目的，借款的数额。项目的生产经营能力和经济效益，还款能力的测算和还款时间。
区、县属单位借款时，要先向区、县财政局提出借款项目报告和担保单位出具的担保证明。经区、县财政局审查同意后，连同有关部门审查批准的文件一并报送“管理分局”。
重大的技术改造项目其可行性报告需经社会公证部门进行鉴定。
“管理分局”对借款单位提出的借款项目报告（包括担保单位证明、社会公证部门的鉴定证明）。要及时地进行全面、认真的调查研究，经“管理分局”审查批准后，由借款单位与“管理分局”正式签定借款合同书（合同书样式附后）。
第六条、借款期限一般为一年，借款单位由于特殊情况不能按期归还的，应提前两个月向“管理分局”提出延期申请，说明延期理由和期限，由担保单位注明是否继续担保，经“管理分局”审查批准后，方能延期，但要按规定交纳延期占用费。
第七条、借用财政周转金，由借款单位向“管理分局”交纳资金占用费。费率定为年4．8％（月4‰），从“管理分局”拨款后第七天开始计算，在归还周转金时一并交纳资金占用费。
借款单位要求延期使用借款的，从延期之日起加收延期占用费。延期不满6个月的，占用费率每月为6‰，延期满6个月以上（含6个月）的，占用费率每月为8‰。
第八条、借款单位还款应按现行有关制度办理，延期占用费应由企业自有资金中支付。
第九条、借款单位到期归还借款和资金占用费时，应填写“有偿使用财政性资金还款结算表”一式五份（表式另发），并附上支票送“管理分局”。
第十条、借款单位不能按期归还借款和资金占用费，又未办理延期手续的，由其担保单位偿还借款和交纳占用费，并从规定的还款之日起，按日交纳5‰的滞纳金。
第十一条、对于社会效益显著但付占用费有困难的项目，可以少收或不收资金占用费。
借款单位提前归还借款，“管理分局”将在节约的资金占用费内酌情给予奖励，由企业作为职工奖励基金使用。
第十二条、借款单位必须按月向“管理分局”报送“资金使用情况和效益分析表”（表式另发）。市属单位直接送“管理分局”，区县属单位报送区县财政局，由区县财政局转报“管理分局”一份。
第十三条、借用财政周转金，必须按批准用途使用，不得挪用。对擅自挪用借款的，除按月率8‰计收资金占用费外，还要收回借款。
第十四条、本实施细则由北京市财政局负责解释。
第十五条、本实施细则自1988年1月1日起施行。
1987年11月27日
房价下跌购房人退房要求的法律辩析
王德山 吕雁华
内容提要：开发商降价销售是开发商的自主行为，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外，之前已签订房屋买卖合同的购房者，无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同，退还已购房屋。
关键词：买卖合同 降价 退房
目前，全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金，纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满，购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值，因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房，在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由，否则，应当经买卖双方协商一致，合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同（退房）法律分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》（下称《解释》）、《城市房地产开发经营管理条例》（下称《条例》）等法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，即在以下情形下行使解除权，解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款：
（一）开发商逾期交房
除当事人另有约定的外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。当然，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
（二）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人，购房人有权解除合同。因为，根据《担保法》及《物权法》等规定，房屋一旦依法设定抵押，即使房屋所有权过户至购房人名下，若债务人不履行债务，债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此，合同订立后，出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人，使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中，若抵押权人依法行使抵押权，将导致购房人钱财两空的情形。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，属自愿承担该风险。
（三）买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的债权。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，以维护自己的权益。
具有上述第（二）、（三）情形之一，购房人无法取得房屋的，不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
（四）房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。
（五）面积误差比绝对值超出３％或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定，开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出３％，购房人可以请求解除合同，出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房（解除合同）法律分析
约定解除房屋买卖合同，即退房，是当事人经过协商一致，在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形，合同成立后，一旦出现合同中约定的解除情形，解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同，只要符合合同约定的解除条件，开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同，即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担，仍将取决于合同约定。
应当说明的是，根据法律规定，无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同，如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品，为了国家利益、社会公共利益，国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序，房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋，房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖，即属于无效买卖合同。
另外，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，自始不具有法律约束力，所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房人已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房人可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见，开发商降价销售其开发的商品房，或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除，即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外，购房人欲要求开发商退房，必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除，购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同，即要求开发商退房，实际上是一种违约行为。因此，开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任，赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金。认购书（包括某些意向书）在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议，约定将来签订合同的合同，将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后，当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书，购房人与开发商签约认购书后，双方当事人负有义务，即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同，若未在约定的期限内订立房屋买卖合同，有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书，此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力，属于无效的合同，且过错主要在开发商。
因此，如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同，即退房问题。但根据《解释》规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第20期）
作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
吕雁华：女，1980年8月生，汉族，辽宁大连人，首都经济贸易大学法学院民商法研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号
邮 编： 100070
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