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海南经济特区机动车辆通行附加费征收管理条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 18:48:30  浏览:8539   来源:法律资料网
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海南经济特区机动车辆通行附加费征收管理条例

海南省人大常委会


海南经济特区机动车辆通行附加费征收管理条例

(2010年9月20日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过)



第一章 总 则






第一条 为加强和规范机动车辆通行附加费的征收与管理,促进公路事业的发展,根据有关法律、行政法规的规定,结合本经济特区实际,制定本条例。



第二条 本经济特区对汽油和使用柴油的机动车辆,按照本条例征收机动车辆通行附加费。



征收机动车辆通行附加费后,不再征收公路过路费、过桥费。



以汽油、柴油以外的能源作为动力的机动车辆,其机动车辆通行附加费征收管理办法由省人民政府另行制定。



第三条 省交通运输行政主管部门负责全省机动车辆通行附加费的征收管理工作。



省交通运输行政主管部门设置的省、市、县、自治县交通规费征稽机构(以下简称征稽机构)负责具体实施机动车辆通行附加费的征收管理工作,对机动车辆通行附加费的征缴情况实施稽查,查处偷漏机动车辆通行附加费等行为。



征稽机构根据征稽工作的需要,可以在口岸、油库和城镇等地点设立征稽站点。



第四条 发展和改革、价格、公安、边防、消防、财政、商务、税务、审计、质量技术监督、工商等部门应当在各自的职责范围内,做好机动车辆通行附加费征收管理和监督的相关工作。



第五条 机动车辆通行附加费属于政府性基金。



机动车辆通行附加费的征收标准,由省价格主管部门会同省财政、交通运输行政主管部门提出方案,报经省人民政府批准后公布执行。



机动车辆通行附加费根据本经济特区公路建设发展情况、物价指数等因素适时调整。







第二章 机动车辆通行附加费的征收







第六条 汽油零售企业应当按照购买汽油的数量和征收标准价外缴纳机动车辆通行附加费。



汽油零售企业具备国家规定的经营资格,并符合本条例第十二条规定的,应当持成品油经营许可证和勘验合格证明等资料,向省征稽机构申报办理机动车辆通行附加费征稽登记证。省征稽机构应当自收到申报之日起20个工作日内予以审核并发给机动车辆通行附加费征稽登记证。



汽油零售企业购油前应当到所在地征稽机构办理机动车辆通行附加费缴费手续。



第七条 柴油机动车辆按照核定的征费标准计量和征收标准,定额征收机动车辆通行附加费。



柴油机动车辆缴费义务人可以按年、半年、季度、月或者按日缴纳机动车辆通行附加费。



征费标准计量和具体缴费方式由省交通运输行政主管部门会同省财政、价格主管部门制定。



第八条 下列柴油机动车辆可以免征机动车辆通行附加费:



(一)拖拉机、三轮机动车;



(二)联合收割机、运输联合收割机(包括插秧机)的车辆;



(三)挖掘机、推土机、装载机等不能载客载货的专用车辆;



(四)设有固定装置的城市环卫车,医疗专用救护车、防疫车、采血车等车辆;



(五)军队车辆、武警部队车辆,以及省人民政府批准执行抢险救灾任务的车辆;



(六)城市公共汽车、农村客运班线车辆。



对进出本经济特区运输鲜活农产品的车辆和经省人民政府批准的其他车辆,可以减免机动车辆通行附加费。



柴油机动车辆通行附加费的减免办法由省交通运输行政主管部门会同省财政、价格主管部门提出意见,报经省人民政府批准后公布执行。



第九条 本经济特区柴油机动车辆缴费义务人应当按照下列起始日期在10日内到车籍所在地征稽机构办理机动车辆通行附加费缴费登记,自登记之日起缴费:



(一)新购置的车辆自领取牌证之日起;



(二)外省转籍至本省的车辆自转入登记之日起;



(三)被盗抢的车辆自追回之日起。



柴油机动车辆因故停驶的,应当向征稽机构办理报停或者停征手续;恢复行驶的,应当办理缴费或启征手续。



第十条 因缴费义务人、车辆信息等变更的,应当到所在地征稽机构办理机动车辆通行附加费变更登记。



车辆报废、毁损、灭失或者转籍到省外的,以及被盗抢超过90日未追回的,应当到所在地征稽机构办理机动车辆通行附加费注销登记。



第十一条 外省柴油机动车辆进入本经济特区行驶的,应当自进入本经济特区之日起依照规定缴纳机动车辆通行附加费;超过10日的,每10日应当向征稽机构办理机动车辆通行附加费缴费手续;需要长期在本经济特区内行驶的,可以申请依照本经济特区柴油机动车辆缴费的有关规定缴纳机动车辆通行附加费。



外省柴油机动车辆应当到设在上岸港口的征稽站点领取缴费登记凭证;上岸港口没有征稽站点的,应当到上岸港口所在市县征稽机构领取缴费登记凭证。



外省柴油机动车辆离开本经济特区前,应当到征稽机构或者其设立的征稽站点办理机动车辆通行附加费结算手续,并交还缴费登记凭证。







第三章 机动车辆通行附加费征收监管







第十二条 汽油经营企业所属加油站或者油库建设的储油设施、输油管道使用前,应当告知征稽机构进行现场勘验,经勘验符合要求的,方可使用。



第十三条 汽油经营企业储油设施的进出口管道应当按照规定安装符合国家标准的汽油流量计量等装置,其费用由汽油经营企业承担。



汽油经营企业流量计量等装置发生故障或者损坏的,应当立即向所在地征稽机构报告,不得擅自拆卸、修理或者安装。征稽机构应当自接到报告后4小时内进行处理。



征稽机构有权利用汽油经营企业安装的计量装置核查汽油入库、储存、销售的数据,汽油经营企业应当予以配合。



第十四条 在不影响税收征收管理的情况下,征稽机构有权利用加油机税控装置或者税控加油机的记录对汽油销售数据进行核查,税务机关应当予以配合。



第十五条 汽油经营企业购进或者调拨汽油前,应当携带相关证明文件向征稽机构申报,经征稽机构核验后方可办理。



第十六条 运输汽油的车辆、船舶应当携带征稽机构开具的相关资料,以备检查。



公安、边防等部门应当协助征稽机构对机动车辆通行附加费的征缴情况实施稽查,加强对在本经济特区内运输汽油的车辆、船舶的检查。



第十七条 汽油经营企业应当妥善保管进油、销售、库存和相关财务会计凭证帐薄,按月向征稽机构报送进油、销售、库存、非正常损耗的报表,并在征稽机构进行检查时如实提供,配合检查。



第十八条 除军事单位以外,其他单位和个人不得设置内部汽油加油站或者油库,也不得在加油站或者油库储存汽油。



第十九条 柴油机动车辆应当随车携带缴费凭证或者缴费登记凭证,以备检查。



第二十条 公安交通管理部门在办理柴油机动车辆年检手续时,应当要求柴油机动车辆所有人出具机动车辆通行附加费缴费凭证;无法出具的,不得办理柴油机动车辆年检手续。



征稽机构有权利用公安交通管理部门记录的柴油机动车辆登记信息,公安交通管理部门应当予以配合。



第二十一条 单位或者个人举报非法买卖、运输汽油或者其他偷漏机动车辆通行附加费行为,经查证属实的,应当给予奖励。具体奖励办法由省交通运输行政主管部门会同省财政部门制定。







第四章 机动车辆通行附加费的使用







第二十二条 机动车辆通行附加费收入纳入财政预算,实行“收支两条线”管理,专款专用。



第二十三条 机动车辆通行附加费的使用范围包括:



(一)公路建设及偿还公路建设贷款本息;



(二)交通规费征稽事业;



(三)涉及交通行业的公益事业及工业、农业、渔业、旅游业等非车用汽油的补贴;



(四)省人民政府规定的其他支出。



前款第三项规定的补贴由省交通运输行政主管部门根据各市、县、自治县非车用汽油销售量等情况,拟定补贴方案,报省人民政府批准后,由省财政部门通过转移支付的方式拨付。市、县、自治县人民政府负责补贴的具体安排。



第二十四条 省财政、审计部门依照法定职权对机动车辆通行附加费的征收、使用和管理进行监督。







第五章 法律责任







第二十五条 违反本条例第六条规定,汽油零售企业不办理机动车辆通行附加费征稽登记证或者缴费手续的,由征稽机构没收所进汽油,并处以其所进汽油应缴机动车辆通行附加费3倍以上5倍以下的罚款;有违法所得的,没收违法所得。



第二十六条 柴油机动车辆不按时缴纳机动车辆通行附加费的,由征稽机构责令补缴应缴费额,按日加收应缴费额万分之五的滞纳金;对连续不按时缴纳机动车辆通行附加费30日以上1年以下的,可处以1000元以上1万元以下的罚款;对连续不按时缴纳机动车辆通行附加费1年以上的,可处以1万元以上5万元以下的罚款;无法查证柴油机动车辆欠缴机动车辆通行附加费起始日期的,处该车月应缴费额1倍以上3倍以下的罚款。



第二十七条 违反本条例第九条第二款,柴油机动车辆恢复行驶未办理缴费或启征手续的,由征稽机构处该车月缴费额1倍以上3倍以下的罚款。



第二十八条 违反本条例第十一条第二款规定,外省柴油机动车辆不办理缴费登记凭证的,由征稽机构责令补办缴费登记凭证,并处以该车日应缴费额5倍的罚款。



违反本条例第十一条第一款规定,外省柴油机动车辆每超过10日不办理缴费手续的,由征稽机构责令补缴所欠的机动车辆通行附加费,并处以该车日应缴费额5倍的罚款。



第二十九条 违反本条例第十二条规定,汽油经营企业擅自使用不符合勘验要求的储油设施、输油管道的,由征稽机构没收违法所得和库存汽油,并处以违法所得3倍以上5倍以下的罚款;没有违法所得的,处以1万元以上10万以下的罚款。



第三十条 违反本条例第十三条规定,汽油经营企业故意损坏流量计量等装置,或者不使用安装有流量计量等装置的进出油管道而采用其他方法进出油的,由征稽机构责令改正,处以5000元以上5万元以下的罚款。



汽油经营企业的流量计量等装置发生故障或者损坏,未报告征稽机构擅自修理、拆卸、安装或者未修复就使用的,由征稽机构处以5000元以上5万元以下的罚款。



第三十一条 违反本条例第十五条规定,汽油经营企业购进、调拨汽油,不向征稽机构申报或者少报数量的,由征稽机构处以5000元以上5万元以下的罚款。



第三十二条 违反本条例第十七条规定,汽油经营企业未定期向征稽机构报送或者报送虚假的报表、资料,或者不按照规定保管报表和财务帐册的,由征稽机构予以警告,责令改正;拒不改正的,处以1000元以上1万元以下的罚款。



第三十三条 违反本条例第十八条规定,单位和个人设置内部汽油加油站或者油库,或者在加油站、油库储存汽油的,由征稽机构没收其储存汽油,并处以储存汽油应缴机动车辆通行附加费3倍以上5倍以下的罚款。



第三十四条 汽油经营企业购进数量与销售、库存数量之和不相符,不能证明其正当来源或去向的,由征稽机构责令补缴该差额部分机动车辆通行附加费,并处以该差额部分机动车辆通行附加费3倍以上5倍以下的罚款。



第三十五条 违反本条例第十六条第一款规定,运输汽油的车辆或者船舶未携带相关资料的,由征稽机构处以200元的罚款。



违反本条例第十九条规定,柴油机动车辆未随车携带机动车辆通行附加费缴费凭证或者缴费登记凭证的,处以50元的罚款。



第三十六条 以其他方式偷漏机动车辆通行附加费的,由征稽机构责令补缴机动车辆通行附加费,并处以偷漏机动车辆通行附加费数额1倍以上3倍以下的罚款。



第三十七条 违反本条例运输汽油的车辆或者船舶,或者柴油机动车辆不按照本条例规定缴纳机动车辆通行附加费的,征稽机构可以暂扣车辆或者船舶,并出具暂扣凭证。



当事人在暂扣凭证规定的时间内向征稽机构交纳相当于罚款数额的保证金后,征稽机构应当解除扣留。当事人在补缴机动车辆通行附加费并履行处罚决定后,征稽机构应当及时退还其交纳的保证金。



第三十八条 依照本条例没收的汽油,由省财政部门会同省交通运输行政主管部门按有关规定处置。



第三十九条 违反本条例第六条第二款、第十三条第二款规定,征稽机构及其工作人员未在规定期限内核发机动车辆通行附加费征稽登记证,或者接到汽油流量计量装置故障、损坏报告后未按规定期限处理的,由其上一级机关责令改正,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;给当事人造成损失的,应当承担赔偿责任。



第四十条 征稽机构或者征稽人员擅自改变机动车辆通行附加费征收标准,瞒报、截留、挪用、坐支机动车辆通行附加费的,私分或者变相私分罚没款项及财物的,按照国家有关规定予以追缴,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。



第四十一条 负有机动车辆通行附加费征收、使用、监管等职责的部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其任免机关或者监察机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。







第六章 附 则







第四十二条 本经济特区以外的本省管辖区域的机动车辆通行附加费征收管理工作,参照本条例执行。



第四十三条 本条例具体应用的问题,由省人民政府负责解释。



第四十四条 本条例自2011年1月1日起施行。2008年12月18日海南省人民政府发布的《海南省机动车辆通行附加费征收管理暂行规定》同时废止。




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财政部、国家税务总局关于调整农村税费改革试点地区农业特产税若干政策的通知

国家税务总局


财政部、国家税务总局关于调整农村税费改革试点地区农业特产税若干政策的通知

财税[2001]93号
财政部、国家税务总局
2001-6-1


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局,新疆生产建设兵团财务局:

根据《中共中央 国务院关于进行农村税费改革试点工作的通知》(中发[2000]7号)和《国务院关于进一步做好农村税费改革试点工作的通知》(国发[2001]5号),结合《国务院关于对农业特产收入征收农业税的规定》(1994年国务院第143号令),现对农村税费改革试点地区农业特产税的若干政策作如下调整。

一、农业特产税的征收环节

1、下列应税品目在收购环节征收
烟叶(包括晾晒烟叶、烤烟叶);牲畜产品(包括猪皮、牛皮、羊皮、羊毛、兔毛、羊绒、驼绒)。

2、除烟叶和牲畜产品以外的其他应税品目在生产环节征收。

3、考虑到各地的不同情况,对某些规定在生产环节征收农业特产税的应税品目,如确实需要改在收购环节征收的,可由省级人民政府确定。改变应税品目的征收环节要报送财政部和国家税务总局备案。

二、全国统一征收农业特产税的应税品目和税率

1、烟叶。税率为20%。
2、毛茶。税率为8%。
3、牲畜产品。暂停征收猪皮的农业特产税。牛皮和羊皮的税率为5%,羊毛、兔毛和羊绒、驼绒的税率为10%。
4、果品。税率为8%。
5、原木、原竹。税率为8%。
6、水产品。税率为8%。
7、生漆、天然树脂。税率为8%。
8、天然橡胶。税率为5%。
9、食用菌。税率为8%。
10、贵重食品。税率为12%。
1l、花卉。税率为8%。

三、省级人民政府确定的应税品目的税率

省级人民政府确定征收农业特产税的应税品目,税率由省级人民政府在不超过8%的幅度内规定。

四、农业特产税附加

农业特产税可征收最高不超过正税20%的附加,是否征收及具体比例由省级人民政府确定。

五、执行日期

本通知自2001年7月1日起在实行农村税费改革的试点县(市)执行。

财政部和国家税务总局联合下发的《关于农村税费改革试点地区农业特产税政策的通知》(财税字[2000]67号)中凡与本通知不一致的,按本通知规定执行。




论商品房住宅小区停车位的产权归属及相关问题(修订版)

邓 光 达

近年来,商品房住宅小区停车位(场)的产权归属颇具争议,不断衍生出各种问题。房地产开发商、物业管理公司和商品房住宅小区业主之间就在有关停车位的买卖、租赁、使用、收费纷争凸现,各方利害关系当事人各执一端。学者、专家、官员对此类问题亦众说纷纭,见解不一,似是而非,令人困惑。
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权,是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来,由于我国物权立法的缺位,社会忽视对公民私有财产的保护,公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁?在现有的法律条文中,人们似乎无法直接找到答案,其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识,现行有以下几种通说:一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时,推定小区停车位的产权属于买方置业者共有,或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时,小区停车位的产权属于房地产开发商,反之,其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定,经房地产登记机关登记确权,由房地产权证持有者所有;否则,其产权处于不明状态。本人认为,上述的登记凭证确权论相对恰当,登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权,依买卖合同约定,经房地产权登记机关登记确权,由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是,登记凭证确权论中“否则,其产权处于不明状态”的认识有失偏颇,其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷,以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下,分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程,从所有权(物权)法和债权法两个角度,分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系,计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系,运用逻辑推理的方法,探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下,房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中,有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容,其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定:房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定:房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定:国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定:以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定:经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:土地使用权转让时,土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定:地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定:土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定:业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权,建设单位不得擅自处分。
建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定:房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定:房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定:依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定:房地产建筑物、附属物转让时,该建筑物、附属物的土地使用权同时转移,不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定:本条例所称房地产,是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人,是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人,以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定:依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定:房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第(二)款第2项规定:公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外,建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积,包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第(五)款规定:“公共面积(包括应分摊公用的和不应分摊的)应由物业管理部门统一管理,其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租(售)”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定:建筑物内可供公用使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定:公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定:不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中,人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征:
(1)在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时,采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
(2)只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权,土地使用权与房屋所有权的权利主体一致,权利归属合一①。
(3)土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
(4)房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
(5)在二级房地产市场中,不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着,只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权,没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物,而且是一种从权利。
(6)在二级房地产市场中,房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有,房地产开发商不得擅自处分。
(7)土地使用权和房屋所有权,或房地产权经国家机关法定登记后,其财产所有权(物权)的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权,或房地产权并非由合同约定而确权,其须经法定登记才得于确权和保护。
(8)土地使用权与房屋所有权可以分别登记,亦可合二为一登记。分别登记时,财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;合二为一登记时,财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
(9)《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征,表明作为财产法律权利的房地产权,其形式和内容都较为特别,房依地存,地为房载,地转房随,房转地随②,法定登记,确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利,房地产权经法定登记而确权,只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征,表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点:
(1)在形式要件上,只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
(2)在实质要件上,只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
(3)在现行的房地产行政管理制度下,只有计算建筑容积率(建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积)的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费,并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
(4)对于不计算建筑容积率的建筑物(面积),由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额,因此,其权利人无须向国家交纳土地使用费,其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物(面积),不能单独取得《房地产证》。
(5)不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物,其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则,将违反房地产法律的强制性规定。
(6)依据经典的“物权法”理论,计算建筑容积率的建筑物(面积)是主物,不计算建筑容积率的建筑物(面积)是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移,从物随之转移,主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物,但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
(7)在二级市场的房地产首次转让时,如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定,房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定:主物和从物所有权转移给业主后,从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是,必须指出,上述的约定只是一项债权约定,而非是一项财产所有权转移的确认,从物的所有权仍然依附于主物而属于买方